경매부동산 1순위 채권 '짭짤해요'

'경매부동산 1순위 채권 매입으로 꿩도 먹고 알도 먹자'법원경매투자자간의 입찰경쟁이 치열해지면서 낙찰확률이 낮아지면서 낙찰률은 크게 올라 경매투자 리스크도 커지고 있다.

25일 경매전문회사인 지지옥션에 따르면 이 달 들어 지난 20일까지 전국의 경매부동산 낙찰가율은 평균 71.3%. 특히 아파트는 85.5%나 돼 지난 1년 여간의 고공행진을 이어가고 있는 것으로 나타났다.

관련기사일반인들의 경매에 대한 관심이 이처럼 커지면서 경매투자 안전핀으로 최근 관심이 높아지고 있는 것이 '경매 틈새상품'이다. 이는 경매 진행 전후에 입찰대상 부동산의 1순위 채권자와 협의해 그 소유권을 넘겨 받는 방법으로 '저당권 매입'과 '낙찰약정', '유입부동산 매입' 등으로 나눠진다.

강명호 지지옥션 이사는 "경매틈새상품을 이용하면 낙찰 확률은 높이고, 투자 위험도는 줄일 수 있어 앞으로 이 분야의 시장이 앞으로 더욱 활성화될 전망"이라고 말했다.

◇저당권 매입은 새 경매제도 도입으로 유리=저당권 매입은 경매 진행 이전에 1순위 채권을 직접 매입하는 것이다. 이 저당권을 파는 주체는 주로 채권을 빨리 현금화 하려는 금융기관들이다. 이들 금융기관은 채권 액면가에서 일정 금액을 할인해 매각하므로 이 채권을 매입해 경매 후 채권 액면가격 만큼의 낙찰배당금을 받는 투자자라면 할인된 가격만큼 시세차익을 노릴 수 있다.

이 기법의 핵심은 배당기일을 정확히 예측하는 것. 세입자 등 이해 관계자들의 항고로 경매낙찰 후 배당금을 받게 되는 기간이 예상보다 길어지면 그만큼 투자한 돈에 대한 금융비용이 늘어나 투자수익이 줄어들기 때문.

다행히 최근엔 낙찰 무효소송과 같은 항고 남발을 막아 경매진행속도를 높인 새 경매제도가 시행된 덕에 저당권 매입을 통한 투자수익 남기기도 그만큼 유리해졌다.

◇명도책임 가벼운 낙찰약정=낙찰약정은 경매투자의 가장 어려운 코스 중 하나인 명도(세입자 퇴거)책임을 피할 수 있는 좋은 방법으로 꼽힌다. 이는 경매부동산의 1순위 채권자가 직접 해당 부동산을 낙찰 받은 뒤 이를 미리 약정한 값에 투자자에게 넘기도록 계약을 맺는 것. 직접 저당권을 매입하는 것보다는 투자비용이 더 들어가지만 낙찰자가 명도와 배당문제를 등 정리한 뒤에 물건을 넘겨받는 것이어서 투자 위험도가 적다.

◇투자비 회수 기간 짧은 유입자산 매입=유입자산매입은 금융기관ㆍ투자회사 등이 경ㆍ공매로 취득한 물건을 매입하는 것이다. 낙찰약정과 다른 점은 사전협정가격이 없으며, 세입자 퇴거가 끝나지 않은 상태에서 매입을 하기 때문에 명도책임 등을 투자자가 일부 떠안는다는 것이다.

대신 배당까지의 기간이 짧아 투자비를 금방 회수할 수 있고, 낙찰약정보다 비교적 저렴한 값에 매물을 확보할 수 있다는 게 장점이다.

윤재오 메트로컨설팅 사장은 "유입자산물건은 다른 경매 틈새상품 보다 상대적으로 물건이 많은 편"이라며, "좋은 물건을 구하려면 금융회사 등에 정기적으로 문의를 하는 노력이 필요하다"고 말했다.

민병권기자