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안녕하세요. 서울에 살고 있는 5년 차 직장인입니다. 월 수입은 310만원입니다. 적금 40만원, 청약저축 10만원, 연금보험 20만원, 생명보험 15만원, 부모님 용돈 30만원, 통신비 15만원, 교통비 6만원, 생활비 40만원 정도를 쓰고 있습니다. 나머지는 전세자금 대출을 갚는데 쓰고 있으며 현재 2,000만원이 남아있습니다. 비정기적인 수당 등을 고려해 지금처럼 빚을 갚아 나간다면 내년 상반기 중으로 빚을 다 갚을 것 같습니다.
문제는 올해 말이나 내년 초에 추가로 빚을 더 내야 한다는 점입니다. 은퇴하시고 지방에 계신 부모님이 노후를 보낼 집 마련을 위해서입니다. 현재 부모님 집의 보증금으로 들어가 있는 돈과 약간의 저축을 더하면 1,500만원 정도의 현금만 있습니다. 작은 아파트를 산다고 해도 1억원 정도의 돈을 더 빌려야 할 것 같습니다. 지금 상황에서 저의 재무 목표는 하루 빨리 빚을 없애는 것입니다. 일단 주택담보대출을 받을 때 상환 방식 등 조건을 어떻게 하는 게 좋을지, 부모님의 생애 첫 주택 마련인데 혜택을 받을 수 있는 부분이 있는지 궁금합니다.
빚을 없애는 것이 재무 목표인 의뢰인의 경우, 주택자금이나 가계운영자금 등 대출을 최소화하는 '빚테크'를 실천하는 것이 현명한 투자자라는 생각이 듭니다. 연말에 주택구입을 위한 자금이 필요하여 다시 대출이 늘어날 상황에 놓여 있기 때문에 의뢰인의 현재 재무상태를 점검하면서 현명한 빚테크를 할 수 있는 방법에 대해 제안 드리겠습니다.
현재 전세자금대출금이 2,000만원 남아 있는 상태라서 신규 주택 구입 시 여유자금은 많지 않은 상황이라고 판단됩니다. 따라서 대출상품을 신청할 경우, 더욱 꼼꼼한 의사결정이 필요하다고 생각합니다. 먼저 부모님의 노후생활을 위한 주택구입 시 주택의 명의를 누구로 할 것인지에 대한 고민이 필요합니다. 부모님께서 대출금을 상환할 능력이 없으셔서 의뢰인이 이를 갚아나가야 하는 상황이라면 주택의 명의는 의뢰인 앞으로 하는 편이 나을 수 있습니다. 의뢰인이 부모님의 대출금 상환을 대신할 경우에는 현금증여문제가 발생할 수 있기 때문입니다. 그리고 의뢰인 앞으로 주택을 구입할 경우, 부모님 명의로 했을 때보다 향후 주택상속문제 발생 시 주택에 대하여 상속세를 절세할 수 있는 방법이기도 합니다.
두 번째는 주택담보대출의 종류를 선택하는 것입니다. 주택구입자금을 마련하기 위해서는 시중금융과 정책자금을 비교하여 선택할 수 있습니다. 은행에서는 고객의 은행실적에 맞춰 우대금리를 제공한다는 장점이 있습니다. 다음으로 주택금융공사를 통한 '내집마련 디딤돌대출'을 생각해 볼 수 있습니다. 부부합산 연 소득 6,000만원 이하의 무주택 세대주면 신청할 수 있으며, 대출금리가 연 2.3%~3.1%로 시중은행보다 낮은 편입니다. 고정금리 또는 5년 단위 변동금리로 선택할 수 있으며, 다자녀가구, 생애최초주택구입자 등에 대해서는 우대금리를 제공하고 있습니다.
고정금리 또는 변동금리를 선택할 경우, 우리나라의 금리가 향후 상승할 것이라고 예상된다면 고정금리가 유리하겠지만, 금리를 선택할 때 시장 전망보다는 대출기간과 상환방식을 염두에 두고 선택하는 것이 더 현명한 방법일 수 있습니다.
세 번째는 상환기간과 상환방식입니다. 대출의 상환 방식 가운데 만기 일시 상환은 대출 만기까지 이자만 부담하다가 만기 시점에 원금을 상환하는 방식으로 초기 부담은 적지만 이자부담이 높습니다. 분할상환은 원리금 분할상환, 원금 분할상환으로 구분할 수 있습니다. 초기에는 원금 분할상환 금액이 원리금 분할상환 금액보다 더 많으나 시간이 갈수록 점점 줄어들게 됩니다. 의뢰인처럼 대출 상환에 대한 의지가 강한 분이라면 원금 분할상환방식의 대출을 고려해 볼 수 있습니다.
현행 소득세법에 의하면 주택담보대출 이자에 대해서 일정기준이 충족되면 최소 300만원에서 1,800만원까지 연말에 소득공제를 받으실 수 있습니다. 이자 소득공제를 받을 수 있는 요건은 과세기간 종료일 기준 1주택인 근로자(세대원도 가능)이며 취득 시 기준시가 4억원 이하 주택일 경우에 가능합니다. 또한 명의자가 대출의 채무자여야 합니다.
마지막으로 현재 저축하고 있는 적금상품의 일부를 적립식펀드 상품으로 갈아타는 것을 고려해볼 수 있습니다. 저금리 시대를 살고 있는 상황에서 이제 투자는 선택이 아닌 필수입니다. 중위험 중수익 전략을 바탕으로 꾸준히 수익을 내는 '공모주 펀드'를 추천드립니다. 공모주펀드도 유형별로 목표 수익률이나 위험구조가 조금씩 다르기 때문에 투자자의 성향에 접합한 공모주 펀드 유형을 찾아서 투자할 수 있습니다. 의뢰인과 같이 투자경험이 별로 없는 보수적 투자자에게는 약관상 공모주의 투자비중이 자금의 10%이내로 제한한 공모주 펀드가 적합합니다. 이 펀드는 평소에는 국공채 등 안정적인 채권에 투자하다가 공모주 청약으로 물량을 배정받은 다음 대부분 상장 첫날 매도하는 식으로 운용하기 때문에 주식편입비중이 상당히 낮아 안정적입니다.
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/강현정 KB국민은행 청담PB센터 팀장
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