전세계약 끝나도 돈 안주면 「확정일자」 유효(부동산 상담코너)

◎재건축때 세입자 이주거부… 명도소송을문=94년 12월 전세금 3천2백만원을 주고 아파트에 입주했고 입주와 동시에 확정일자를 받아두었다. 이 집은 95년 2월 4천2백만원의 근저당권이 설정됐고 현재 경매가 진행중이다. 전세계약기간은 지난 96년 12월로 끝났는데 전세금을 돌려받지 못했다. 확정일자의 효력은 전세계약기간에만 발생한다고 하는데 전세계약기간이 끝난 지금 확정일자의 효력이 발생해 경락대금에서 전세금을 변제받을 수 있는지.

답=전세금을 돌려받을 수 있다. 전세계약기간이 끝나고 전세금을 돌려받지 못했다면 확정일자의 효력은 전세계약기간 이후에도 유지된다. 근저당 설정일자보다 확정일자가 빠르므로 경매의 낙찰대금 가운데 최우선으로 전세금 전부를 변제받을 수 있다.

문=96년 4월 전세 세입자가 있는 아파트를 매입했다. 매입당시 세입자는 전 소유자와 전세계약 만료기간이 5개월 지난 상황이었고 본인과는 별도의 전세계약을 하지 않아 자동계약연장이 되었다. 이 아파트의 재건축이 진행되면서 4월부터 이주가 시작될 예정인데 세입자가 전세계약기간이 끝나지 않았다며 집을 비워주지 않고 있다. 세입자를 이주시킬수 없는지.

답=별도의 계약없이 전세계약이 자동연장되었을 경우 기간에 관계없이 집을 비워달라고 요구할 수 있다. 이주를 요청하는 내용증명을 보낸 후 그래도 집을 비워주지 않으면 명도청구소송을 제기하면 된다.

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