[소비자상식 Q&A] 아파트 입주지체 보상금

문 지난 94년 12월 분양받은 아파트가 공사지연으로 입주예정일보다 90일이나 늦어졌다. 사업자가 입주지연에 따른 보상을 하겠다는 데 입주예정일이전에 납부한 중도금에 대해서만 지체보상을 하겠다고 한다. 중도금을 예정일자에 내지 못하고 입주예정일 이후 연체료와 함께 납부했다면 이는 어떻게 되는가? 계약금도 포함되는가?답 현행 주택공급에 관한 규칙에는 아파트 사업주체가 입주자 모집공고에 정한 입주예정일내에 입주시키지 못할 경우 실입주개시일 이전에 납부한 입주금에 대해 분양당시 약정한 연체요율을 적용, 지체보상금을 지급하거나 잔금에서 해당금액을 공제하도록 되어 있다.

여기서 실입주 개시일 이전에 납부한 입주금이란 실제 아파트가 준공되어 사업자로부터 통보받은 입주지정일전까지 납부한 계약금과 중도금을 포함한 금액이다. 「약정한 연체요율을 적용한 금액」이란 분양계약 당시 양당사자간에 약정한(통상 연체요율은 계약시 정한 은행법상의 금융기관에서 적용하는 연체금리의 범위안에서 정함)연체요율에 따라 산정한 연체료를 말한다.

과거에는 지체상금의 산출기준이 되는 납부금액에 대해 「기납부한 중도금」으로 한정, 계약금은 포함되지않는 것으로 간주됐다. 그러나 지난 95년 주택공급에 관한 규칙이 개정돼 「실입주 개시일 이전에 납부한 입주금」으로 규정, 계약금도 산출기준에 포함되는 것으로 되었다. 따라서 95년 2월 11일이후 분양받은 경우 입주지연 지체상금은 계약금+중도금 금액에 연체이율과 입주지연일수/365를 곱한 값으로 구한다.

만약 입주예정일을 경과하여 납부한 중도금은 종전에는 지체보상금산정에포함되지 않았다. 입부예정일 이전에 납부한 중도금으로 해석한 것이다. 고등법원도 한 때 이에 대한 지급책임이 없다고 판결한 때도 있다.

그러나 최근 대법원은 『분양계약이 쌍무계약이므로 분양받은 자가 남은 중도금을 전부 지급했다면 분양자는 그 때부터 지체보상금의 지급책임이 있다고 판시하고 있다. 또 현행주택공급에 관한 규칙은 지체상금의 산정기준이 되는 납부금액을 「실입주 개시일 전에 납부한 입주금」으로 명확하게 했다.한국소비자보호원 분쟁조정국 조창은 농업주택팀장