부동산 침체시대 투자전략/단기승부처 공략 제때 사라

부동산 경기 침체에도 잘만 투자하면 높은 투자수익을 거두는 것이 부동산이다. 대표적인 투자아이템으로 수도권 택지개발지구내 미분양아파트나 대규모 택지개발 주변의 준농림지, 재개발 지분 등을 꼽을 수 있다. 이들 부동산은 단기 투자로 수익을 낼 수 있는 부동산으로 제때 구입만 하면 1∼2년 내에 은행이자를 웃도는 투자수익을 뽑을 수 있다.◎미분양아파트/중대형, 소형보다 가격상승률 높아 의정부송산·금오·용인수지등 유망

미분양아파트는 청약통장없이 분양받을 수 있다. 미분양아파트는 지역이 좋지 않다거나 단지가 소규모여서 집값이 오를 가능성이 적은 곳이 대부분이어서 좋은 투자대상을 찾기가 쉽지 않으나 잘만 고르면 투자 유망 미분양 아파트를 찾을 수 있다.

투자수익을 올릴 만한 미분양 아파트로는 서울 역세권이나 교통편이 좋은 곳의 1천가구 이상되는 단지, 수도권 택지개발지구 아파트를 들 수 있다.

이들 지역에서 미분양이 나왔을 때는 별다른 고민없이 즉시 분양받는 것이 좋다. 초기에는 물량이 많아 좋은 층과 향을 선택할 수 있기 때문인데 중대형 평형이 소형 평형보다 집값 상승률이 높고 수요도 많기 때문이다. 파는 시기는 입주 후 아파트값이 제자리를 잡았을 때가 적당하다.

미분양아파트 투자처로 유망한 지역은 남양주군 오남리 일대, 용인시 수지읍 일대, 의정부 송산·금오지구, 인천 논현지구, 안산 고잔지구 등으로 교통편이 좋고 임대수요도 많다.

◎택지개발지구 단독택지/양도시기 주택짓고 2년후 적당 연말까지 전국에 3,200필지 공급

이들 용지는 최근 안정성과 환금성이 커지면서 각광받고 있다. 단독주택 용지는 분양받은 후 토지사용시기가 지나면 곧바로 집을 지을 수 있고 집을 지은 후에는 사고 파는 것이 자유롭다. 따라서 분양받은 후 2년 정도 지나면 오른 값에 팔 수 있다. 분양시기를 놓쳤다면 원주민 몫으로 나온 땅을 사도 된다.

단독주택 용지의 땅값 상승은 분양 후 1∼2년에 분양가의 1백30% 가량 치솟는다. 수지 1지구의 경우 최초 평당 1백70만원선에 분양된 것이 분양 후 2년만에 평당 3백50만∼4백만원으로 올랐고 일산신도시의 경우도 평당 1백70만원에 분양된 전용주거지역이 1년 후에 2백50만원에 거래됐고 현재는 4백만원선에 거래되고 있다. 양도시기는 주택을 지은지 2년후가 적당하다. 그때 쯤에야 주변 주택가가 형성되고 거래도 활성화되기 때문이다.

단독주택 용지를 분양받으려면 분양공고일 현재 해당 지역에 거주해야 되고 무주택 세대주라야 한다. 다만 수의계약을 할 경우에는 구입자격에 제한이 없다. 단독주택용지는 올해 말까지 수도권 의정부 송산, 수원 천천 2지구 등 전국적으로 3천2백필지가 공급된다.

◎택지개발지구 준농림지/건물건립 가능지역 매입바람직 분당죽전리등 지정후 3배 올라

택지개발지구 주변 준농림지는 택지개발지구의 기반시설과 편의시설을 이용할 수 있어 토지활용도가 높다. 이에 따라 이들 지역 준농림지 값은 꾸준한 상승세를 보이고 수요자도 많아 환금성도 좋다.

이들 부동산은 주로 전원주택 용도나 전원형 카페, 주유소, 화훼단지 등으로 개발되고 있으며 건물이 들어설 수 있는 곳이라야 땅값 상승률이 높다. 따라서 준농림지를 구입할 때는 개발목적을 분명히 세운 후에 용도에 맞는 땅을 사야 한다.

택지개발지구 주변 준농림지로 높은 땅값 상승률을 보인 곳으로는 분당 주변의 죽전리 일대, 일산 주변인 장항동, 수지지구 인근의 신본리, 동천리 등이 대표적이다. 이들 지역은 지구 지정때보다 2∼3배 이상 올랐다. 일산 초입의 장항동의 경우 일산신도시 개발이 한창이던 지난 90년 평당 9만원 하던 것이 지금은 평당 85만∼90만원선에 거래되고 있다. 경기도 파주 교하지구, 용인 동백지구, 화성 향남지구, 인천 논현지구 등 올해 지정된 택지개발지구 주변 땅이 투자 유망지역으로 꼽힌다.

◎재개발/사업시행인가 전후 지분구입/금호 11구역등 지구지정 예상

청약통장이 없는 수요자들의 내집마련 방법으로 선호되는 재개발지분은 단기 투자수익을 노리는 투자자에게도 좋은 투자종목이다. 재개발사업의 특성상 사업단계에 따라 10∼20% 정도 뛰기 때문에 제때 사기만 하면 투자수익을 얻을 수 있다.

재개발사업은 구역지정→사업시행인가→관리처분계획인가 순으로 진행되는데 지분 값이 가장 오르는 단계는 사업시행인가부터 이주와 철거가 마무리되는 시기다. 사업시행인가가 나면 사업이 확실하게 추진되기 때문에 사업 중단이나 지연에 따른 위험이 없어져 구역지정 때보다 20% 이상 오른다. 또 이 무렵 이주비가 지급되기 때문에 초기 투자비용을 아낄 수 있다.

따라서 재개발지분 구입은 사업시행인가 전후를 택하는 게 가장 좋다. 한편 파는 시점은 이주가 80% 정도 진행된 시기가 알맞다. 요즘에는 재개발 조례 개정에 따라 구역지정 초기나 지구지정 전단계도 투자시점으로 유력하게 떠오르고 있다.

현재 이주비 지급을 앞두고 있는 구역으로는 상도 2·4·6구역과 길음 1구역, 월곡 4구역, 공덕 2구역, 신림1구역 등이며 지구지정이 예상되는 곳으로 금호 11구역을 비롯해 북아현구역 등이 있다.

이밖에 고양 능곡지구, 인천 계산지구와 입주가 본격적으로 시작되는 수원 영통지구 입주아파트를 비롯, 수원 영통·하남 신장지구·분당 오리역세권 중심상업지역내 종합상가도 투자가 유망하다.<정재홍 기자>