[머니포커스] 고금리대출 저금리로 갈아타기

또 주택은행이 독점해온 주택청약과 주택부금 상품을 3월부터는 다른 은행들도 취급할 수 있게 되면서 각 은행이 주택금융시장을 겨냥해 다양한 상품을 내놓고 있다.은행의 주택대출상품을 꼼꼼히 비교하고 자신에게 알맞은 상품을 고르면 목돈을 쌓게 빌려 과거의 고금리 대출을 저금리로 전환하거나 전세 계약을 갱신하고 내집을 마련하는데 큰 도움을 받을 수 있다.

재테크 전문가들은 『지금이 과거에 10% 이상의 고금리로 빌렸던 은행대출금을 10% 이하의 저금리로 갈아탈 수 있는 좋은 기회』라며 『그렇다고 문턱대고 낮은 대출금리만 찾다가는 오히려 손해를 볼수도 있다』고 조언한다. 대출기간과 부대비용 등 여러가지 조건을 찬천히 뜯어보고 선택해야 한다는 얘기다.

◇아파트라면 대출 O.K.= 아파트·단독주택·연립주택 등 주거용 주택으로 소유권 등기가 돼 있으면 담보로 맡길 수 있다. 상업용 부대시설과 거주용 집이 붙어 있는 건물은 담보로 치지 않는 곳도 있어 직접 은행에 확인할 필요가 있다.

은행은 현금화하기 쉬운 아파트를 가장 선호한다. 연립주택 등은 가격 변동폭이 커 담보가치가 상대적으로 떨어진다.

◇고금리대출을 싼 대출로 갈아타자= 지금이 고금리대출로 빌려 쓴 자금을 저금리로 전환할 수 있는 좋은 기회다. 그러나 집을 저당잡히고 고금리대출을 쓴 사람은 현재 시판 중인 저금리 주택담보대출을 쓰기가 간단치 않다. 선순위저당권이 설정돼 있기 때문이다.

방법은 있다. 작년초 A은행에서 연 12%로 주택담보대출을 받은 K고객이 C은행에서 저금리대출을 받는 경우를 보자. 2순위 담보권을 설정하고 저금리 대출금을 내주는 C은행의 협력이 절대적으로 필요하다.

K씨는 대출받은 즉시 기존 대출금 상환 → 담보해지 서류작성 → 등기소 접수 → C은행 1순위 담보권자 설정 등의 절차를 거치면 된다.

이에 따른 법률적인 문제는 은행 또는 법무사에게 의뢰하면 된다.

◇내 아파트로 얼마나 빌릴 수 있나= 대출한도는 담보주택 유효담보가액의 70~80%까지다. 유효담보가액은 감정가격에서 선순위 저당권 설정금액·임대차보증금·소액임차보증금을 뺀 금액이다.

은행은 전세계약이 없더라도 집주인이 대출받은 후 빈 방을 전세로 내줄 때에 대비해 미리 빈 방 하나당 소액임차보증금(서울이나 광역시는 1,200만원, 기타지역은 800만원)을 공제한다.

◇아파트를 빌리는 데 수수료는 얼마인가= 저당권을 설정할 때 고객이 부담하는 비용은 등록세(저당권 설정액의 0.2%)·교육세(등록세의 20%)·주택채권 매입액(저당권 설정액의 1%)·법무사 수수료(대출금액의 1.5%안팎)·담보조사 수수료(감정가액의 0.02%, 2만~10만원)·수입인지대(1만~15만원) 등이다.

감정가액이 1억2,000만원인 아파트로 4,000만원을 빌리면 부대비용으로 50만원 가량이 든다.

◇변동금리냐 고정금리냐, 이것이 문제로다= 대출금리를 고정금리로 할 지, 변동금리로 할지를 선택해야한다. 전반적으로 시중금리가 떨어질 때는 변동금리로 대출받는 것이 유리하다. 다만 금리수준은 변동금리가 고정금리보다 높은 편이다.

대출금을 중도상환할 경우에는 별도의 수수료가 있는지 여부를 따져본다. 중도 상환시 최고 2%포인트의 수수료를 물리는 금융기관도 있다. 담보대출을 신청할 때 부동산 등기부 등본·등기권리증·인감증명서 등을 잊지 말아야 한다.

우승호기자[e-mail]