[격변예고 2007 부동산시장] (3) 분양가 상한제

민간 분양가 얼마나 내릴지 관심

가격결정권 8년 만에 사실상 정부로 다시 환원

건축비 산정등 놓고 당국·업계 벌써부터 신경전

공급 위축 우려등도 논란…시행까진 진통 클듯

성수동 뚝섬 상업용지. 주상복합건물이 들어서는 서울 성동구 성수동 구 경마장 부지 전경 /홍인기 기자

성수동 뚝섬 상업용지. 주상복합건물이 들어서는 서울 성동구 성수동 구 경마장 부지 전경 /홍인기 기자

‘분양가 상한제가 민간아파트 분양가를 얼마나 끌어내릴 수 있을까.’

집값상승의 핵심고리 역할을 해온 민간업체 분양가 인하는 새해 부동산시장의 화두다. 민간택지 분양가를 내리지 않고서는 고분양가 구조개선을 위한 공공택지 아파트값 인하는 반쪽 대책에 그칠 수밖에 없기 때문이다.

이 때문에 오는 9월 시행 예정인 민간택지아파트 분양가상한제가 가져올 시장의 변화에 정부와 소비자는 물론 업계가 촉각을 곤두세울 수밖에 없다.

분양가상한제란 택지비ㆍ건축비 등 원가에 연동해 분양가를 책정하도록 하는 제도. 분양가자율화 이후 8년 동안 업계 자율에 맡겼던 민간아파트 가격결정권을 사실상 정부에 환원시키는 조치다.

분양가상한제의 가장 큰 관심사는 과연 얼마나 분양가를 끌어내릴 수 있느냐다.

분양가상한제가 도입되면 택지비ㆍ기본형건축비ㆍ가산비용만으로 분양가를 결정하게 된다. 주무부처인 건설교통부는 이달 말까지 택지비와 기본형건축비ㆍ가산비용 등을 구체적으로 산정하는 방안을 마련할 계획이다.

원가 세부내용을 공개하는 공공택지와 달리 민간택지는 정부가 기본형건축비 상한선만 제시하기 때문에 분양가 인하효과가 5% 안팎에 그칠 것이라는 게 전문가들의 견해다. 특히 업계는 공공 수준의 기본형건축비(중소형 평당 344만원, 중대형 평당 372만원)에 맞출 경우 아파트 품질을 유지할 수 없다는 입장이어서 산정 과정에서 정부와 업계간 힘겨루기가 불기피할 것으로 보인다 .

택지비를 어떻게 산정할 것인지도 논란거리다. 현실적으로 민간택지에서는 택지비 원가 산정이나 검증 자체가 어려운 만큼 ‘감정가’를 택지비 조성원가로 인정할 가능성이 높다. 감정가가 시세의 80% 안팎인 점을 고려하면 총분양가에서 10% 안팎의 거품을 걷어낼 수 있다. 하지만 업계는 택지매입 시기, 보유 기간 등에 따라 천차만별인 토지원가를 감정가로 단순화하는 것은 무리라며 반발하고 있다.

분양가상한제 외에 ‘민간택지 아파트 원가공개’ 여부도 민간아파트 가격구조에 결정적 영향을 미칠 것으로 보인다. 다만 정치권의 계속된 요구에도 불구하고 정부는 민간 원가공개 불가 방침을 굽히지 않고 있어 원가 공개는 사실상 무산된 게 아니냐는 관측을 낳고 있다.

분양가상한제가 과연 업계의 주장대로 실제 민간 공급 위축을 불러올 것인가도 지켜볼 문제다. 일부에서는 원가연동제 실시 때가 분양가자율화 이후보다 오히려 공급이 많았다며 공급위축론을 일축하고 있지만 이 주장을 그대로 받아들이기엔 무리가 있다. 제도 자체보다는 택지 수급상황이 공급물량에 더 큰 영향을 미쳤을 수 있기 때문이다.

분양가상한제와 함께 정부가 상한제가 가져올 후유증에 대해 어떤 보완책을 마련할지도 관심사다. 분양가를 낮추게 됨으로써 생기는 시세차익을 어떤 방식으로든 환수해야 하는 부담이 있기 때문이다. 공공택지에 적용되고 있는 채권입찰제와 전매제한 제도가 민간에도 적용할지가 관심사다.

분양가를 자율화한 지 불과 8년 만에 정부가 민간에 대한 분양가규제를 원점으로 되돌렸다. 정책 실패를 정부 스스로 자인한 셈이다. 하지만 분양가 상한제가 부동산 시장의 안정을 가져올지는 미지수이고 보면 상한제 시행까지는 많은 논란이 일 것으로 보인다.