◆저금리 시대 임대사업이 뜬다

저금리 시대에는 임대사업이 돈된다.주택을 5채 구입해 임대하는 임대사업이 저금리시대의 재테크로 새롭게 떠오르고 있다.

예금 금리는 한자리수로 떨어진 반면 최근 집값 상승으로 임대사업 수익성은 오히려 높아지고 있기 때문이다.

특히 오는 6월말까지 미분양아파트를 구입해 임대사업을 하는 사람들은 언제 집을 팔든 양도소득세를 한푼도 물지 않게 돼 임대사업의 매력은 더욱 커지고 있다. 또 오는 5월부터 단독주택으로 분류된 다가구주택에 대한 개별등기(소유권인정)가 허용됨에 따라 다세대주택으로 용도변경을 할 수 있어 임대사업 대상주택이 확대됐다. 그동안 다가구주택은 임대전용주택임에도 1채로 간주돼 세를 놓아도 임대사업에 대한 세제혜택에서 제외됐다.

◇임대사업자란 무엇인가=임대사업자는 건설임대사업자와 매입임대사업자로 나뉜다. 건설임대사업자란 직접 주택을 지어 임대사업을 하는 것으로 일반 주택업체가 임대주택을 건설할 경우 이에 해당한다. 반면 매입임대사업자는 집을 사서 임대하는 경우를 일컫는다. 미분양아파트를 사서 사업자 등록을 한 후 임대를 하면 매입임대사업자가 된다. 현재 매입임대사업자로 등록하려면 5채 이상 보유하고 있어야 한다.

◇왜 양도소득세를 물지 않나=지금까지 임대사업자는 양도소득세를 면제받기 위해서 5년이상 집을 임대했어야 했다. 그 이전에 집을 팔면 임대사업자 등록이 취소돼 양도세 감면을 받지 못하기 때문이다. 하지만 정부가 오는 6월말까지 한시적으로 미분양주택을 구입할 경우 가구수와 주택크기에 관계없이 입주후 5년이내에는 양도소득세를 면제해 주고 있어 임대사업 하기가 훨씬 수월해졌다.

즉 미분양아파트 5가구를 구입해 임대사업을 하다 5년이내에 팔면 한시적 양도세 비과세 규정을 적용받아 세금을 물지 않는다. 또 5년이 지나면 의무임대기간이 지나 역시 양도소득세 비과세 대상이 된다. 미분양주택을 구입해 일단 임대사업을 시작한 후에는 언제 팔더라도 양도세를 전혀 물지 않는 셈이다.

◇임대사업은 세제혜택이 많다=임대사업자는 양도소득세 감면 외에도 다양한 세제혜택을 받을 수 있다. 우선 주택 취득단계에서 내는 취득세와 등록세의 경우 전용 18.1평 이하의 경우 취득세와 등록세를 한푼도 내지 않는다. 25.7평 이하 주택도 25%를 감면받을 수 있다.

보유단계에서도 많은 세제혜택이 있다. 재산세의 경우 전용 12평 이하는 100%, 18평 이하는 50% 감면된다. 합산과세와 누진세율이 적용되는 종합토지세는 전용 18.1평 이하의 공동주택인 경우 0.3%로 분리과세된다.

임대사업자에게 부과되는 사업소득세의 경우 월세에만 부과되고 임대보증금에는 부과되지 않는다. 따라서 5가구 모두 전세로 임대하면 사업소득세도 물지 않게 된다.

단 임대사업후 5년 이내에 집을 팔 경우 임대사업자 등록이 취소되고 그동안 감면받았던 세금(양도소득세 제외)을 추징당한다는 점을 유의해야 한다.

◇초기 자금부담이 줄어들었다=과거 매입임대사업을 하려면 5가구를 사서 등기까지 마쳐야 사업자 등록이 가능했다. 초기자금이 수억원대에 이르기 때문에 선뜻 임대사업을 하기가 쉽지 않았다.

하지만 지금은 사정이 다르다. 지난 97년 관련법 개정으로 주택의 매입계약서만 있으면 임대사업자 등록이 가능해졌다. 일단 사업자로 등록하고 난뒤 취득해도 된다는 얘기다. 이에따라 계약금 정도만 부담하고 나중에 세를 놓아 나머지 자금을 충당하면 된다.

예컨대 1억원짜리 아파트 5채를 사서 임대사업을 할 경우를 생각해 보자. 이 아파트의 전세값이 6,000만원이라면 총분양가 5억원중 2억원(분양가-전세값)만 부담하면 사업이 가능하다. 나머지는 전세금을 받아 해결하면 되기 때문이다. 해당주택이 국민주택기금의 지원을 받는다면 가구당 1,500만원을 낮은 금리로 지원받을 수 있다. 여기에 정부가 임대목적으로 주택을 구입할 경우 최고 6,000만원까지 연리 11%로 대출해주므로 이 자금을 이용하면 초기자금 부담은 더욱 줄어든다. 더욱이 상반기중으로 지원금액도 6,000만원에서 2억원으로 늘어나게 된다.

◇어떤 아파트를 골라야 할까= 역세권 아파트가 임대수요도 많다=임대사업 때 가장 중요하게 생각해야 할 것은 임대수요다. 따라서 전철역이 가까울수록 좋고 적어도 전철역까지 쉽게 닿을 수 있는 교통여건을 갖춘 곳이어야 한다. 전세가가 높을 수록 유리하다=전세가와 매매가 차이가 너무 크면 그만큼 집에 잠기는 돈이 늘어난다. 전문가들은 최소한 전세가가 집값의 60~70%는 돼야 수익성이 있다고 조언하고 있다. 소형아파트가 대형아파트보다 유리하다=임대사업자는 필요할 때 언제든지 현금화할 수 있는 아파트를 골라야 한다. 큰 평형의 아파트는 값이 많이 올라도 이를 현금화하기 어려운 단점이 있다. 따라서 매매수요가 많은 20~30평형대 아파트가 적당하다. 가격상승 가능성이 큰곳을 골라라=집값 상승은 임대사업의 필수요건이다. 따라서 주변개발 가능성이 큰곳, 앞으로 전철이 개통될 지역 등을 골라야 높은 투자수익을 기대할 수 있다. 【정두환 기자】