[실전 稅테크] 만 81세 노인 10억 상가 매각하려는데…

문: 만 81세인 홍길동씨는 기준시가 7억원 짜리 상가를 한 채 소유하고 있다. 8년 전에 구입한 물건인데, 지금 당장 매각하면 10억원을 받을 수 있다. 건강에 자신이 없어진 홍씨는 상가를 현 시세대로 매각할 것을 심각하게 고려하고 있다. 어차피 상속재산이 10억원 이하면 부동산이든, 현금이든 상속세는 없을 것으로 판단되기 때문이다. 양도소득세와 상속세를 고려할 때 홍길동씨는 언제 상가를 매각하는 것이 유리할까. 답: 상속이 개시되면 10억원(부모 중 한 사람만 있을 경우 5억원)의 상속재산까지는 상속세가 없다. 보통 상속세 면세점이라고 표현하는데, 이 금액 이하면 상속세를 신고할 필요도 없다. 홍씨의 생각처럼 상속세가 없기 때문이다. 하지만 양도소득세가 문제다. 부동산을 매각하면서 매매차익이 발생하면 양도소득세를 내야 한다. 하지만 상속 전에 매각할 때와 상속 후에 매각할 때의 양도소득세의 차이는 크다. 상속 전에 매각하면 부동산의 취득가격은 피상속인(망자)이 실제 취득한 금액으로 계산을 한다. 반면 상속 후에 매각하면 취득가격은 상속인(망자의 자녀 등)이 상속세를 계산할 때 평가한 금액으로 계산한다. 위 사례에서 홍씨가 살아있는 동안에 매각하면 취득가액은 3억원이 된다. 양도차익은 7억원이 되어 양도소득세는 7,800만원으로 계산된다. 만약 홍씨의 자녀가 상속으로 취득한 후 매각을 한다면 취득가액은 상속세를 신고할 당시의 평가액이 되어, 양도소득세는 한 푼도 나오지 않게 된다. 즉 10억원에 취득해서 10억원으로 매각한 것으로 보기 때문이다. 상황에 따라서 다르겠지만 위의 홍씨는 상속개시 후에 매각하면 상속세와 양도소득세가 모두 나오지 않게 된다. 그러나 여기에는 전제조건이 있다. 상속세를 시가로 평가해서 신고하거나, 상속개시 후 6개월 이내에 매각해야 한다. 만약 상속재산이 10억원에 미달한다는 이유로 상속세를 신고하지 않는다면 상속부동산의 취득가액은 피상속인의 사망당시의 기준시가가 될 것이다. 여기서 시가란 상속개시일 전후 6개월 이내에 3자간에 매매가 있으면 시가로 판정하고 있다. 결국 납부할 세액이 없더라도 시가로 평가해서 신고를 하든지, 상속개시일 후 6개월 이내에 매각해야만 당시의 시가로 취득했다는 증표를 만들 수 있다.