[기고] 상권.입지조사 직접 뛰어야

이경희(한국창업전략연구소 소장)주가가 오르면서 점포 권리금도 오를 기미다. 이 때문에 경기가 회복돼 권리금이 더 오르기 전에 목좋은 점포를 잡기 위해 뛰어 다니는 예비창업자가 늘어나고 있다.

그런데 점포 계약을 하는데도 요령이 필요하다. 점포 계약협상을 잘 하는 비결은 내가 발로 뛰어서 상권 및 입지주사를 한 다음 해당 점포의 가치를 정확하게 파악하는 것이다.

비관적인 자료를 토대로 해당 점포의 가치를 매기고 그 이상 요구할 때는 과감하게 가격을 깎거나 포기하는게 좋다. 발로 뛰어 꼼꼼하게 입지조사와 상권 분석을 끝내고 투자 수익성까지 검토했다면 겁날 것이 없다.

단, 대부분의 점포에는 권리금에 거품이 들어있으므로 조사 내용을 바탕으로 거품을 제거하는 것부터 협상을 시작해야 한다.

적정한 권리금 협상요령은 충분히 상권 및 입지조사를 한 후에 예상수익성까지 고려해서 이쪽에서 적정한 선의 권리금을 제시하는 것이다.

권리금은 그 점포의 연봉 정도 액수로 형성된다는 것을 알아두면 참고가 될 것이다. 권리금 협상이 제대로 이뤄지지 않으면 점포주인의 협조를 빌릴 수도 있다. 관례상 권리금은 임차인끼리 거래하기 때문이다.

권리금을 주는 것보다 차라리 임대보증금을 올려주는 편이 더 유리하다.

원래 중개업자는 매물을 내놓는 사람 편을 들기 나름이지만 경우에 따라서는 말만 잘하면 내 편으로 만들수도 있다. 중개업자를 통해서도 미리 권리금을 깎을 수 있도록 설득해두는게 좋다. 계약서를 쓸 때 건물의 하자나 원상복구에 대한 조항을 달아둬야 하므로 미리 생각을 해둬야 한다. 일반적으로 시설비에 대한 권리금만 욕심을 내고 나갈 때 임대가 되지 않아 주인이 시설 원상복구를 요구할 경우에 대한 대비는 별로 하지 않는데 이경우 나중에 낭패를 당할 수도 있다.

입지조사 전에 대략 확인해야겠지만 다시 한번 전기 중설이나 수도 배관 공사 등에 문제가 없는지, 이에 따른 시설비 부담은 어느 정도인지 확인해 두어야 한다. 점포를 볼 때 미리 공부 확인을 해야겠지만 점포 계약직전에 다시 한번 공부를 확인해야 한다. 특히 등기부 등본은 잔금 지불전에 반드시 다시 한 번 확인해야 한다.

상권의 전망을 고려해서 임차 기간을 정해야 한다. 경기가 불안할 때는 임차 기간을 짧게 잡는 것이 유리할 수 있지만 시설비가 많이 드는 업종은 일반적으로 임차 기간을 길게 잡는 편이다. 통상 점포의 임차 기간은 2년 정도로 잡는다. 이는 2년 이하로 잡으면 투자비 회수가 어렵기 대문이고 2년 이상으로 할 경우 경기 변동이나 입지여건의 변화가 생겨 권리금 액수가 큰 폭으로 바뀔 수도 있기 때문이다. 계약기간이 끝난후의 임차료 인상 조건에 대해서도 미리 단서를 달아두면 훨씬 유리하다.

점포는 임대차 보호의 대상이 아니므로 반드시 전세등기를 설정해놔야 상가가 경매에 넘어갈 때도 보호를 받을 수 있다. 다만 선순위 채권액이 너무 많으면 전세 등기를 설정해 놔도 보증금을 돌려 받지 못할 수도 있다.