[조영호변호사 상담실] 이럴땐 이렇게

이럴땐=98년 보증금 5,000만원에 아파트를 임대해 살고 있다. 전입신고를 마쳤으나 확정일자 날인은 받지 않았다. 98년 말 아파트에 근저당이 설정됐고 최근 경매를 통해 아파트가 다른 사람에게 넘어갔다. 낙찰자가 아파트를 비워달라고 요구하는데이렇게=확정일자 날인은 받지 않았더라도 다른 근저당 등이 설정되기 전 전입신고를 마쳤다면 낙찰자로부터 보증금을 반환받을 때까지 집을 비워주지 않아도 된다. 확정일자 날인은 받았다면 경매 등의 낙찰대금에서 보증금을 배당받을 수 있다. 확정일자 날인 없이 전입신고만 했다면 낙찰대금에서 보증금을 배당받을 수는 없지만 선순위세입자로서 낙찰자에 대한 대항력은 유지된다.

재건축된 건물 낙찰자의 세입자 보증금 반환

이럴땐=김모씨는 올 6월 법원경매를 통해 단독주택을 낙찰받았다. 이 집은 기존 주택을 허물고 98년 10월 재건축됐으며 올 4월 근저당이 설정돼 최근 경매 처분됐다. 이 주택에는 박모씨가 지난 96년부터 세들어 살고 있었으며 그는 주택 신축기간동안 잠시 집을 비운 후 98년 10월 완공과 동시에 다시 입주해 현재까지 살고 있다. 김씨가 박씨의 전세금을 반환해줘야하는지.

이렇게=구 건물에 대한 세입자의 임차권은 건물철거와 함께 소멸된다. 관건은 임차인 박씨가 근저당이 설정되기 전에 신축주택에 주민등록을 마쳤는지 여부다. 세입자가 근저당 설정이전에 신축건물에 전입신고를 마쳤다면 낙찰자는 보증금을 돌려줘야하며 그렇지 않다면 보증금을 반환하지 않아도 된다. 위

의 경우 세입자 박씨가 근저당 설정 이전에 신축건물에 주민등록을 마쳤는지 여부가 불분명하다. 그러나 신축 이후 계속 그 주택에 살고 있었다면 구건물에 대한 임대차계약과 같은 내용의 임차권을 인정받을 수 있을 것으로 판단된다. 또 과거 주택에 대한 세입자의 주민등록은 「신축건물에도 임차권이 있는 세입자가 있다는 사실」을 제3자에게 알리는 방법이 된다고 볼 수 있다. 이에따라 김씨는 세입자 박씨에게 전세보증금을 돌려주어야 한다.

문의: (02)537_0707, 팩스537_0708