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"이러면 집값 떨어질 것이 뻔하다" 일갈
[긴급 제언-부동산 이렇게 살려라] 대증요법은 더 이상 안된다탁상행정·엇박자 정책이 화 키워… 풀려면 화끈하게 풀어라한쪽선 세 깎고 다른쪽선 추징… 집 안사는데 공공건설은 늘려DTI 등 금융대책도 제한적
민병권기자 newsroom@sed.co.kr
부동산 경기 침체가 이어지면서 강남권 아파트들에도 하우스푸어의 짙은 그늘이 드리우고 있다. /서울경제DB
"이번 세제 혜택은 다주택자들에게 획기적인 정책이었는데도 주택 거래가 살아나지 않으니 답답합니다."
박재완 기획재정부 장관이 2011년 하반기 기자와의 사석에서 던진 발언이다. 당시 정부는 경기침체를 막기 위한 처방으로 돈 있는 자산가들이 시장에 쌓인 미분양 아파트나 급매물 주택을 구입하도록 유인하기 위한 특단의 대책을 내놓았다. 바로 '주택장기보유특별공제'였다. 이 공제는 집을 사서 보유한 기간에 따라 최고 30%까지 양도차익을 공제해주는 내용이었다. 그런데 박 장관이 집을 사 두 채 이상 보유한 다주택자도 이 혜택을 받도록 한 것이다.
부자들의 돈을 주택 시장으로 끌어내려는 정부의 노력은 이뿐만이 아니었다. 부자들이 집을 여러 채 사서 세를 놓기 좋도록 매입임대사업자의 등록요건을 크게 완화했다. 또한 집을 살 때 드는 취득세도 한시적으로 감면해주고 강력한 금융규제 중 하나인 총부채상환비율(DTI)도 조건부로 완화하는 등 세제와 금리 대책을 지속적으로 펼쳤다.
그럼에도 불구하고 주택 시장에서 매기는 오랜 기간 끊겼다. '부동산불패'라는 속설을 만들어냈던 서울 강남권에서조차 간판급 아파트 매물이 쌓이고 경기도 일대 유망 신도시로 꼽혔던 택지개발지구에서는 미분양 아파트가 화석처럼 적체돼 있다.
정부의 주택 시장 대책이 약발이 먹히지 않는 이유는 무엇일까. 주택 소비자들이 무엇을 걱정하는지 정부가 제대로 진단하지 못한 채 세금을 조금 깎아주거나 대출을 받기 쉽게 해주는 대증 요법에 그친 탓이라는 게 부동산전문가들의 지적이다.
당장 주택수급 구조에 대한 새 틀을 그리지 못한 것이 문제점으로 꼽힌다. 대형건설사의 한 임원은 "정부나 언론ㆍ연구기관에서는 연일 우리 사회가 노령화하고 저출산 때문에 미래에는 인구가 줄어든다고 발표하며 가계부채 문제로 구매력이 줄고 있다고 하는데 누가 집값이 오를 것이라고 기대하고 매수에 나서겠느냐"고 지적했다. 그는 이어 "이런 가운데도 정부는 공공주택 건설을 늘리겠다고 하고 민간주택 분양 물량은 이미 적체돼 있으니 초등학생이라도 공급이 수요를 초과해 집값이 하락할 것이라고 생각할 수밖에 없다"고 일갈했다. 현실과 따로 노는 전형적인 탁상행정이요, 엇박자 정책이라는 얘기다.
실제로 역대 정부는 주택보급률을 늘리는 데 역점을 둔 나머지 미분양이 생겨도 주택공급물량을 증가시키는 기조를 좀처럼 멈추지 않았다. 실제로 2011년 수도권과 부산ㆍ경남에서 당국이 인허가를 내준 주택건설물량은 4년 전인 2008년 대비 각각 37.7%와 61.4%, 174.1%나 늘었다. 이들 지역은 현재 전국에서 미분양이 가장 많은 3대 지역(지난해 11월 말 기준)으로 꼽힌다.
이처럼 공급조절에 실패한 상황에서 세제나 금융지원은 매수자들의 눈높이에 못 미쳤다는 게 부동산 업계의 공통된 견해다. 우선 다주택자에 대한 양도세 중과세 폐지가 국회 입법과정에서 좌초된 것이 대표적이다. 물론 정부는 중과세 유예기간을 1년 더 연장해 올해 말까지는 어떻게든 세금폭탄을 피하도록 했다.
하지만 이런 식으로 이듬해 세금폭탄을 맞을지 피할지를 걱정해야 하는 상황이라면 다주택자들이 지갑을 열기 힘들 수밖에 없다. 여기에 더해 세정 당국의 과세활동이 강화된 것도 부동산 경기에는 악재로 꼽힌다. 한 시중은행의 프라이빗뱅커는 "일선 세무서가 탈세를 잡겠다고 목소리를 높이면 자영업자들은 소득을 들키지 않으려고 더욱 숨을 죽이는데 어떤 부자가 대놓고 부동산을 사겠다고 덤비겠느냐"고 지적했다. 결국 한쪽에서는 세금 깎아주겠다고 하고 다른 쪽에서는 세금 더 추징하겠다고 하는 세정의 혼선으로 부동산 대책이 제대로 약발이 먹히지 못한 것이다.
금융대책 역시 정부가 총부채상환비율(DTI) 규제를 완화했지만 조건이 비거치식 고정금리로 주택담보대출을 받는 경우에만 한정되는 등 매우 제한적이었다. 또한 자영업자의 경우 DTI 적용시 소득인정을 받는 데 불이익이 여전해 실제로 돈 있는 자영업자가 대출을 받아 집을 사기가 어렵다고 금융권은 지적했다.
따라서 금융규제와 세제지원 모두 기왕 지원하려면 쉽고 화끈하게 풀어야 한다는 게 전문가들의 설명이다.
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