[급변기 부동산 재테크] 아는만큼 내집마련 쉬워진다

아는만큼 내집마련 쉬워진다

■ 확바뀐 주택시장 제도·세제

투기과열지구 계약 1년이후 전매 가능

주택시장의 제도적 틀이 확 바뀌었다. 정부는 집값이 국가경제에 주름살을 지울 정도로 급격히 오르자 '9.4대책'을 비롯 올들어 4차례에 걸쳐 주택시장 안정을 위한 각종 제도를 마련, 시행하거나 조만간 시행에 들어갈 예정이다.

특히 무주택우선공급, 분양권 전매 제한, 청약 재당첨 제한 부활 등 굵직한 제도의 변화는 청약환경을 크게 바꿔 놓았다. 또 기준시가 인상 등 부동산 관련 세제의 변화도 눈에 띤다.

내집마련에 나서는 수요자들도 바뀐 제도를 제대로 파악하고 전략을 수정해야 한다.

◎ 청약 및 분양권전매

◇투기과열지구=최근 도입된 각종 청약규제나 기준시가 인상 등은 모두 투기과열지구에 적용된다.

투기과열지구는 신규분양시장이 과열된 지역이나 기존아파트 가격이 크게 오른 등 몇 가지 기준에 의해 설정됐다.

현재 서울전역과 경기도 ■고양시 대화동ㆍ탄현동 및 일산2지구ㆍ풍동택지개발지구 ■화성시 태안읍 및 봉담ㆍ동탄지구 ■남양주 호평ㆍ평내동, 와부읍 ■인천 삼산1지구가 투기과열지구로 지정돼 있다.

◇청약제도 변화=투기과열지구내에서는 아파트 청약에 각종 제한이 가해진다.

우선 ■입주자 모집 공고일 기준 5년 이내에 아파트 당첨된 사실이 있거나 ■사업승인을 받은 재건축ㆍ재개발ㆍ지역조합원 등은 통장을 가지고 있더라도 아파트를 청약할 수 없게 된다. 재당첨 제한은 본인 뿐 아니라 배우자 등 세대원 전원이 당첨된 사실이 없어야 한다.

또 9월5일 이후 청약 예ㆍ부금 신규가입자중 세대주가 아닌 경우 입주자 모집공고일 현재 2주택 이상 보유한 경우엔 1순위에서 제외된다. 이 같은 청약제한은 서울지역의 경우 11월부터 경기도내 투기과열지구는 이 달 중순부터 적용될 예정이다.

예비당첨자로 분양계약을 맺었거나 당첨된 후 계약을 하지 않았더라도 당첨자로 간주되고 임대주택 중 분양 전환되는 주택도 기당첨자에 포함된다.

◇분양권 전매제한=투기과열지구에서 아파트를 분양 받으면 계약일로부터 1년 이후, 중도금 2회 납입이후 아파트 분양권을 전매할 수 있다.

9월5일 이전에 아파트 분양계약을 맺었거나 분양권을 매입한 경우 분양권전매가 가능하지만 이를 매입한 사람은 최초 공급일로부터 1년 이내에는 재전매를 할 수 없게 된다.

전매 제한을 위반한 경우 분양권을 사업주체가 이미 납부된 금액에 은행 정기예금 금리수준의 이자를 주고 매입한 뒤 예비 당첨자에게 공급하게 된다.

◎ 주택관련 세제변화

◇기준시가 인상=국세청은 지난달 가격이 크게 오른 강남권 재건축아파트를 중심으로 수도권일대 441개 아파트단지의 기준시가를 평균 17.1% 상향 조정했다.

이들 단지는 지난 4월 고시때에 비해 가구당 평균 4,707만원이 올랐으며 특히 강남, 서초, 송파구의 재건축 추진아파트는 평균 6,750만원이 상향조정됐다.

기준시가는 상속ㆍ증여세, 양도세 등 국세의 과세기준으로 적용된다. 공동주택의 기준시가 고시내용은 인터넷 국세청 홈페이지()이나 전화세무상담센터(1588- 0600)을 통해 확인할 수 있다.

◇ 재산세 인상=지방세인 재산세도 대폭 인상된다. 행자부는 지난달 12일 투기과열지구내의 기준시가 인상 3억원 이상 아파트에 대해 재산세가산율을 현행 2~10%에서 9~30%로 올려 재산세가 평균 20~60% 인상한다고 발표했었다.

하지만 아파트 기준시가가 같은 날 대폭 인상됨에 따라 행자부의 원안대로 하면 재산세 인상율이 최고 90%에 달하게 된다는 비판 여론이 일었다.

행자부는 이에 따라 올 연말까지 각 지방자치단체의 의견을 반영, 재산세 인상률을 재조정키로 했다. 어떤 식으로 조정이 되더라도 재산세 인상은 불가피할 전망이다.

◇ 양도세 감면 축소=양도세와 관련해 바뀐 규정은 ■주택을 3채 이상 가지면 실제거래가격을 기준으로 과세하고 ■1채만 보유했을 땐 3년 이상 보유하고 그 가운데 1년 이상 실제 거주해야 양도세를 면제하고 ■고급주택의 면적기준을 현행 전용 50평이상에서 45평이상으로 하향 조정의 내용을 담고 있다.

그러나 현재 적용되고 있는 규정에 따라 양도세를 감면 받는 주택과 분양권은 이번대책의 영향을 받지 않는다.

영도세 면제는 ■서울, 수도권 5개 신도시, 과천시의 아파트는 올해말까지 ■같은 지역의 연립, 다세대, 빌라와 기타 지역에 위치한 주택은 내년 6월30일까지 적용될 것으로 보인다. 감면혜택은 최초분양계약일 기준이다.