신축주택도 稅증가 상한선 마련

과세 형평성에 대한 논란, 지방자치단체들의 반발, 원군 역할을 할 줄 알았던 여당의 반대…. 부동산보유세 개편안이 강한 역풍에 시달리면서 정부의 발걸음이 다시 바빠졌다. 김기태 부동산실무기획단 부단장은 “내년 초 시행령을 만들 때까지 납득할 만한 답변을 내놓을 것”이라고 말했다. 정부는 최근 거래세율을 내년 1월부터 1.2%포인트(교육세 포함) 내리기로 했다. 하지만 내년부터 과표가 국세청 기준시가로 바뀌기 때문에 실거래가로 과세 중인 강남 등 주택거래신고지역을 제외하고는 거래세가 오히려 늘어난다. 서울 목동 35평형(실거래가 7억원, 과표 3억2,800만원)의 경우 5.8% 세율을 적용한 거래세는 1,900만원이다. 하지만 기준시가(5억2,700만원)를 과표로 4.6% 세율을 적용하면 2,400만여원으로 올해보다 500만원 늘어난다. 내년 7월 실거래가를 기준으로 하면 3,220만원으로 대폭 뛴다. 정부는 결국 거래세 인하를 ‘대폭’으로 해야 한다는 당의 의견을 받아들였다. 인하폭은 1%포인트에서 1.5~2%포인트로 확대될 것으로 보인다. 특히 지자체들이 조례를 통해 세율을 추가로 내리도록 하는 방안은 지자체가 거부하면 시행이 어려워 법률에 추가 인하를 아예 명문화할 방침이다. 정부의 한 관계자는 “3주택자 양도소득세 중과(60%) 1년 유예와 거래세 인하를 병행하면 조세저항을 덜 수 있을 것”이라고 설명했다. 정부는 상한선(전년 대비 세부담 증가 50%)이 없어 문제가 되는 신규 분양 아파트도 ‘50% 룰’을 준용할 방침이다. 다만 합리적 기준을 어떻게 설정하느냐가 문제다. 김 부단장은 “주변의 비슷한 주택(아파트)을 기준으로 하는 방안을 검토해봤으나 사당동과 방배동의 경우 길 하나를 사이에 두고 가격이 배 이상 차이가 나는 등 평가 문제가 복잡해 고민 중”이라고 말했다. 이에 따라 신축 아파트의 분양가와 인근 시세가 비슷한 곳을 종합 고려해 벤치마킹하는 방안을 모색하고 있다. 다만 단독주택은 가격이 천차만별이어서 새로운 불씨가 될 공산이 크다. 소유자가 바뀐 경우 상한선 50%의 적용 기준점을 어디에 둬야 하나. A가 B로부터 주택을 구입할 경우 올 세금이 각각 200만원, 300만원일 경우 A가 내년 부담하는 세금 상한선을 자신이 냈던 200만원의 50%로 적용할지, B가 냈던 300만원의 50%로 적용할지 문제다. 정부는 이에 전 소유자가 1가구1주택자라고 가정, 산정한 올해 세금을 기준으로 하는 방안을 강구하고 있다. 하지만 B가 다른 주택과 합산해서 세금을 부과받은 것이라면 상황은 복잡해진다. 정부는 매매자들의 재산상태에 따라 여러 상황이 나올 수 있다고 보고 유형별 보완책을 마련하기로 했다. 이밖에 같은 아파트라도 부속토지만 있는 동과 나대지가 많아 종합토지세가 더 부과되는 동과의 차이 등에 대해서도 고민하고 있다. 정부는 9억원 이상 아파트를 갖고 있을 경우 ‘금융소득이 없는 은퇴한 장년층’에 대한 종부세 부과 입장에는 변함이 없다고 강조하고 있다. 부동산 보유세의 경우 해당 부동산을 소유하고 있다는 ‘사실’에 기초해 부과하는 만큼 채무관계나 인적사정을 고려해주는 부유세 개념과는 다르다는 것이다. 합산 대상에 포함돼 종부세 기준점을 넘어서면 어떤 경우에도 ‘예외’는 없다는 점을 분명히 했다.