1∼2억원대/다가구경매(자금대별 투자가이드)

◎유찰잦아 싼값매입 매력/경락대금 전세금으로 충당 부담적어/입찰전에 선순위 세입자여부 확인필수내집을 마련하는 동시에 안정적인 임대수입을 올릴 수 있는 다가구주택 경매가 인기를 끌고 있다. 보통대지 70∼80평에 딸린 3층짜리 다가구주택의 경락가는 2억∼3억원 정도. 그러나 경락후 임대를 줄 경우 경락가의 60%이상에 해당하는 자금은 전세보증금으로 충당할 수 있어 실제 투자금액은 1억원 정도면 가능하다.

서울 금천구 시흥동에 사는 최현경씨는 지난해말 서울동부지원 경매계로부터 송파구 문정동에 위치한 다가구주택을 경락받아 성공한 케이스.

최씨가 경락받은 이 다가구주택은 대지 75여평에 지하1층 지상3층으로 지하1, 지상 1·3층은 각각 방이 4개로 2세대가 거주할 수 있도록 꾸며진 집. 당초 감정가격은 4억8천만원이었으나 유찰을 거듭한 결과 최저 입찰가격이 2억5천만원까지 떨어졌다.

최씨는 이 지역 전세가를 알아본 뒤 자신은 2층에 입주하고 나머지는 전세를 주기로 했다.

경락가는 전세보증금으로 충당한다는 계획을 세우고 여유자금 4천만원과 은행융자를 더해 우선 경락대금을 마련했다. 경락받기까지 들어간 돈은 등기비용 등을 합쳐 모두 2억8천여만원.

최씨는 가구별 전세보증금을 각각 지하1층 2천5백만원, 1층 3천만원, 3층 3천2백만원으로 정해 6가구에서 1억7천4백만원을 뽑았고 경락받은 주택을 담보로 은행에서 7천만원의 대출을 받았다.

결국 최씨는 1억1천여만원을 투자, 자신의 가족이 입주하고도 1억7천여만원의 보증금을 확보할 수 있는 다가구주택을 마련했다.

회사원 박모씨는 자기돈을 거의 들이지 않고 다가구주택을 마련한 경우다.

박씨는 지난해 11월 서울 북부지원에서 중랑구 면목동에 있는 지하1층 지상2층 다가구주택을 마련했다. 대지 40평 건평 60평인 이 다가구주택은 감정가격이 2억원이었으나 몇 차례 유찰을 거듭할때까지 기다려 1억2천6백60만원에 경락받았다.

박씨는 이 주택에서 1억1천만원의 전세보증금을 뽑아 경락대금을 충당했다. 박씨는 등기비용 등을 포함해 3천여만원을 투자, 집 한 채를 더 마련한 셈이다.

이처럼 다가구주택 경매는 유찰이 거듭되면서 최저 입찰가격이 낮아져 시세보다 훨씬 싼 가격에 경락받을 수 있는데다 경락후 이른 시일내에 전세보증금을 뽑을 수 있어 자금회전이 빠르다는 장점이 있다.

다만 다가구주택을 경락받을 경우는 여러가구의 임차인이 존재하고 이중에는 선순위 임차인이 존재하는 경우도 많다는 점을 유의해야 한다. 선순위 임차인의 전세보증금은 경락자가 부담해야 한다.

또 임대수입을 목적으로 하는만큼 경락전 주변 전세가를 따져본 뒤 결정해야 한다.<자료제공:영선부동산 538­3744>