전세집구하기... 신규입주아파트에 `알짜' 많다

09/15(화) 18:47

알짜배기 전세아파트, 언제 어디서 찾을까. 전세값이 더 오를까, 내릴까?

IMF(국제통화기금)한파로 폭락했던 전세값이 다시 크게 올랐다. 강남, 분당 등 일부지역에서는 전세값이 IMF이전 수준에 이르고 있다. 수요자는 어안이 벙벙하다. 폭락과 폭등이 이어져 언제쯤, 어디에 있는 전세집을 구해야할 지 모르겠다.

지금 구하자니 한두달 새 오른 폭이 부담스럽다. 그렇다고 마냥 기다릴 수도 없다.

IMF체제 이후 전세거주가는 크게 늘어났다. 국토개발연구원의 조사결과, 서울 수도권의 경우 IMF체제 이후 자가거주비율은 25.8%에서 18.9%로 줄어들었으나 전세수요자는 56.7%에서 59.8%로 늘어났다. 구조조정 등으로 소비자의 주머니가 가벼울 수 밖에 없어 이같은 추세는 계속될 것 같다. 생활하기 좋은 곳에서 싼 값에 전세집을 구하는 게 꾸준한 관심사가 된 셈이다.

전세값의 움직임은 지역에 시기에 따라 크게 다르다. 전세값의 움직임을 전망해보고 보다 싼 값에 전세집을 얻을 수 있는 길을 알아본다.

◇전세값이 더 오를까, 내릴까=전문가들 사이에 전망이 엇갈리고 있지만 대체로 더 오르지는 않을 것이라는 의견이 많다.

전세값을 전망하려면 우선 폭락했던 전세값이 왜 올랐는 지를 알아봐야한다.

올초 전세가 폭락 이후 거래가 활발했던 아파트는 주로 20~30평형대 중소형아파트다. IMF한파로 아파트 평형을 줄이려는 수요자들이 폭락한 중소형 전세아파트에 입주하면서 급전세매물이 대부분 소화됐다. 전세 공급물량이 줄어들었다는 얘기다.

전세매물이 팔려나가며 부동산 거래가 조금이나마 활발해졌다. 덩달아 매매가도 오를 조짐을 보였다. 집 값이 바닥이라는 인식이 한 몫했다. 매매가가 오를 조짐을 보이자 집 주인들은 전세로 내놓았던 매물을 거둬들였다.

싼 값에 전세로 임대하기 보다 집 값이 더 오르기를 기다렸다가 팔거나 보다 비싼 값에 임대하기 위해서다.

급전세매물의 소진과 매매가 오름세에 따른 매물회수가 겹쳐 전세값은 폭등할 수 밖에 없었다.

최근 아파트 매매가의 오름세는 다시 꺾이고 있다. 매매가가 오르기를 기다렸던 집주인은 다시 전세로 매물을 내놓을 가능성이 높다. 이는 전세가 약세전망을 뒷받침한다.

경제여건의 어두운 그림자도 전세가 약세의 요인이 될 전망이다. 구조조정 등으로 실소득이 크게 줄어들고 있는 상황에서 IMF이전 수준으로 오른 값에 전세 입주할 수요자는 없다는 얘기다.

전세가가 오른다는 쪽은 주로 일선 부동산중개업소 관계자들. 이들은 최근 전세값 폭등은 정상 가격을 회복한 것이며 전세매물이 눈에 띄게 줄어들어 가격이 당분강 강세를 나타낼 것이라고 보고 있다.

전세값은 매매가의 변화와 국내 경제상황에 따라 민감하게 움직일 전망이다. 매매가가 별 변동이 없고 국내 경제사정이 호전될 기미가 없는 상황에서 전세값이 더이상 오르기는 어려울 것 같다.

◇당장 전세집을 구하려면 어디가 좋을까=전세값의 움직임은 지역에 따라 크게 차이가 난다. 지난 1~2개월간 50% 이상 폭등한 곳이 있는 반면 10% 남짓 으로거나 거의 변화가 없는 곳도 있다.

한두달 새 50% 이상 폭등한 값으로 전세를 구할 필요는 없다. 전세값이 별로 오르지 않았거나 입지여건에 비해 싼 곳을 찾아야한다.

서울에서는 노원구, 용산구, 성동구, 서대문구, 강북구 등을 꼽을 수 있다. 신도시 가운데는 평촌과 중동이 괜찮다. 남양주 덕소와 용인, 김포 등 신규입주물량이 많은 곳도 전세값이 오르지 않았거나 저렴해 노려볼많다.

최근 입주를 시작했거나 입주를 앞두고 있는 상계동 중앙하이츠, 대림동 현대3차, 이촌동 한가람, 도화동 현대2차, 종암동 SK타운 등이 있다. 수도권에서는 고양시 능곡주공, 의정부 장암지구 현대·동신, 남양주 덕소주공3차 등이 신규입주아파트로 싼 값에 전세 입주할 수 있다. *표참조

◇폭등지역 수요자는 한두달 기다려라=전세값은 폭등한 곳일수록 다시 내릴 수 있는 여지가 있다. 서울 수도권에서 최근 전세값이 가장 많이 오른 곳은 서울의 강남·서초·송파, 목동, 여의도 등과 분당, 일산 등이다. 이 곳 전세수요자는 당분간 기다려볼만하다.

압구정동 한양아파트 27평은 지난해말 1억원대 였지만 7월께 5,700만원으로 떨어졌다. 반값이 된 것이다. 그러나 지금은 9,000만원선으로 회복돼 IMF전과 별 차이가 없다.

지역에 따라 수요층의 특수성은 있겠지만 이처럼 폭등한 값에 선뜻 입주할 수요자는 많지 않다. 그만큼 수요자의 자금사정이 좋지 않으며 당분간 좋아질 가능성도 없다. IMF이전 수준만큼 오른 값에 입주할 수요자는 없는 반면, 자금사정 악화로 공급은 늘어나 전세값이 내릴 수 있다는 얘기다.

◇자금이 달리면 신도시 다가구도 괜찮다=수도권 전세수요자는 임대용 다가구·다세대주택 입주를 고려할만하다. 아파트 전세값이 폭등했지만 다가구·다세대는 별 변동이 없는 까닭이다.

이 때문에 20평형대를 기준으로 아파트 전세값의 50~70%로 다가구·다세대를 구할 수 있다. 일산, 분당 등 신도시의 임대용 주택은 지난 2년새 주로 건립돼 건물상태가 좋고 도시가스, 방범시설 등도 갖춰져 있다.

분당에서는 정자동과 미금역 주변 금곡동, 야탑동 의 임대용 단독주택에 관심을 가질만하다. 교통여건이 좋아 서울로 출퇴근하기 좋다.

대부분 3층짜리로 한 채에 3~5가구가 들어 있다. 전세가는 전용면적 16~17평이 3천5백만~3천8백만원, 32~33평 6,000만~6,500만원선이다.

일산에서 임대용주택이 많은 곳은 지하철 백석역·대화역 주변, 경의선 일산역과 백마역 사이, 성저마을 주변 등이다.

◇전세계약 유의사항=집 값에 비해 전세가 비중이 지나치게 높은 물건은 피해야한다. 전세기간 만료 후 전세금 반환에 문제가 생길 수 있기 때문이다.

계약은 등기부상 소유주와 직접하는 것이 안전하다. 위임을 받을 사람과 계약한 후 낭패를 당하는 경우도 있기 때문이다. 근저당 설정 등 권리관계 확인은 필수다. 입주와 함께 바로 전입신고를 하고 확정일자를 받는 것은 기본이다.

확실한 전세금 회수를 위해 주택임대차신용보험에 가입하는 것도 좋다. 이 보험은 전세계약 기간이 끝나고도 전세금을 돌려받지 못할 때 보험회사가 집 주인 대신 전세금을 전액 돌려주는 상품이다. 이 상품은 지난 95년말 개발됐으며 대한보증보험(02-3671-7000)과 한국보증보험(02-555-0031)이 취급하고 있다. 【이은우 기자】

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