IMF시대의 부동산 시장/이규황 삼성경제연 부사장(특별기고)

국제통화기금(IMF)의 금융지원은 우리의 경제운영 전반에 구조적인 체질개선을 요구하고 있다. 부동산 시장도 예외일 수 없다.먼저 부동산 시장의 주변 환경을 보자.

98년의 경제성장률은 3%수준으로 묶여진다. 그리고 산업구조 조정으로 실업이 발생하는 등 고용이 불안정하다. 또 소득은 줄고 세금은 늘어나 소비는 위축된다.

우리 경제에 대한 신뢰도가 낮고 금융산업의 개편으로 자금을 빌리기 어렵고 내수는 부진하여 투자도 크게 준다. 그리하여 2000년까지는 연 3% 수준의 성장을 가정해 본다.

소비자 물가는 6%이상 오를 것이다. 크게 오른 환율로 수입품의 가격은 뛴다. 한계기업들은 계속 부도가 난다. 극심한 자금난을 해결하기 위해 늘어나는 통화량도 물가에는 부담이다. 금리도 18%이상의 높은 수준이 예상된다.

내년에는 금융기관의 부실채권 정리와 파산에 따라 자금을 공급할 수 있는 여력이 줄어들어 신용은 크게 경색된다. 금융기관은 철저한 신용평가로 건전한 기업에만 자금을 공급할 것이다. 재무구조와 수익성이 부실한 기업은 더욱 심한 자금난에 시달린다. 경기는 오래 침체되고 기업의 채산성은 나빠져 증권시장도 불안하다. 직접금융에 의한 자금조달도 쉽지 않다.

다음은 부동산의 수요와 공급면이다. 구조조정 때문에 기업들은 부동산을 처분하여야 한다. 금융권의 부실채권정리 등으로 담보부동산의 매각은 늘어난다. 또 규제가 완화되어 토지 공급은 늘어난다.

토지공사나 주택공사의 민영화도 논의되고 민간 개발업체의 육성도 활발해진다. 그러나 자금경색, 채산성악화, 재정긴축, 소득둔화 등으로 모든 경제주체의 주택이나 토지에 대한 수요는 줄어들 것이다. 자본자유화로 늘어나는 외국자본의 유입도 부동산 수요에 큰 영향을 주지 않을 것이다.

이 자금은 금융시장이나 실물시장의 구조조정에 따른 주식이나 채권의 매입에 중점을 둘 것이기 때문이다. 경상수지 적자도 유동자금을 흡수하게 되어 지가 안정에 기여할 것이다.

또한 토지공개념에 의한 자본이득과세와 토지실명제는 실수요자 중심의 시장을 만들 것이다.

이를 종합해보면 경기가 하강하는 98년부터 땅값은 2.7%정도 떨어지기 시작, 99년에는 7.1%까지 내려갈 것이 예상된다. 그리하여 이자율이 1.2% 수준으로 안정되는 2001년부터 하락폭은 4.1%정도가 될 전망이다. 그리고 2003년 이후에야 땅값은 2.6%에서 4.6%로 올라갈 것으로 보인다.

경기침체와 구조조정으로 오르기만 할 줄 알았던 일본의 부동산 가격도 폭락했다. 일본의 땅값은 지난 91년부터 내리기 시작했고 하락폭도 커졌다. 96년에는 2.5%이상 내렸다. 대폭 늘어난 공급이 주요한 원인이다.

부동산 가격이 내려감에 따라 금융기관이 보유하는 불량채권이 크게 늘어나 담보 부동산의 매물이 증가하였다. 기업도 구조조정을 위하여 많은 부동산을 시장에 내놓아 부동산 매물이 급증하였다.

대도시권 주변의 농지중 70%이상이 택지로 공급되기도 하였다. 그러나 수요는 공급을 뒷받침하지 못하였다. 이자율은 89년의 2.5%수준에서 91년에는 6%이상으로 높아졌다.

또 90년 4월부터 금융기관이 부동산업에 대출할 수 있는 총량을 규제하였다. 따라서 낮은 금리에 의한 차입금으로 부동산 매입이 어려워졌다. 수요는 줄고 공급은 늘면서 가격이 폭락한 것이다.

우리나라도 결과적으로 IMF지원체제로 부동산의 실질가치는 대폭 준다. 새로운 구조조정에 따라 부동산을 자산보다는 생산요소로 활용하는 건전한 부동산 시장이 형성·운용되는 계기가 될 것이다.

그러나 금융기관 정비에 따른 불안, 증권시장의 불안정성 그리고 무기명 채권에 의하여 양성화되는 지하자금의 향방 등은 부동산시장을 교란시킬 수 있는 요인이기도 하다.

□약력

▲ 충북 진천 출생 ▲서울대 정치학과 ▲미 펜실베이니아대 경제학 박사 ▲행정고시 10회 ▲건설부 해외건설국장, 토지국장