부동산의 새 원칙을 세우자

작년 말 이래 안정되었던 주택 가격이 4월말부터 폭등하기 시작했다. 이에 따라 정부는 주택 가격 안정 대책을 연일 쏟아내고 있다. 재건축 일반아파트 후분양제 적용, 투기과열지구 확대 및 전매 금지, 300 가구 이상 주상 복합아파트 전매금지, 1가구 1주택 비과세 폐지 검토, 국세청의 중개업소 단속 등 과거에 비해 강도가 훨씬 높은 대책들이 발표되었다.

거래가 많지 않아 아직은 시장 상황을 정확하게 판단하기는 이르지만, 급격히 오름세를 보이던 주택 가격은 상승률이 현저히 둔화되고 있는 것으로 보인다. 사실, 그 동안의 주택 가격 상승은 도시 및 주거환경정비법의 7월 시행을 앞두고 사업 추진을 서두르는 재건축 대상 아파트가 주도했다. 재건축 대상이 아닌 아파트나 기타 유형의 주택은 물가상승률보다 낮은 수준에서 상승률이 유지되고 있는 게 현실이다.

따라서 주거환경 정비법이 시행되는 7월 이후에는 재건축의 경우 사업 추진과 관련된 기대로 인해 가격이 상승하는 폭이 줄어들 것으로 보인다. 이후의 주택 시장은 수급 요인, 국내 경기 상황과 이에 연동되는 금리와 밀접한 관련을 가지면서 변동할 것으로 보인다.

경기 침체기에 지속된 주택 가격 폭등은 거품 우려를 자아내면서 거품 붕괴 때 국내 경제의 장기 침체 우려나 비용 상승에 따른 국가 경쟁력 약화, 무주택 서민층의 상대적 박탈감 등 경제ㆍ사회적인 문제를 야기했다.

그렇지만 한편으로는 전국민의 관심이 부동산에 집중되어 있어, 관련 제도를 개선하기에는 적절한 기회를 맞이했다. 부동산과 관련된 조세제도, 분양, 전매, 재건축, 토지 개발과 관련된 제도에 대한 개선 방안들이 봇물 터지듯 쏟아져 나오고 있다. 비록 불합리한 제도나 규정이라 할지라도 관심과 정책적 지원을 받지 못하면 제대로 추진이 되지 못한다.

이미 10년 전 폭등기에 부동산 관련 행정 전산망이 만들어지고 있다고 하던 것이 가격이 안정되면서 흐지부지 되어 완성되지 못하다가 또다시 거론되고 있다. 각종 과표의 통일과 실거래가 과세도 이미 지난 가격 폭등기에 거론되었던 문제들이다. 거래세를 낮추고 보유세를 높이자는 것은 지속된 정책 과제였다. 이러한 정책은 지방자치단체 세수와도 연관된 문제이기 때문에 폭 넓은 공감대를 형성하지 못하면 이루어지기 힘들다.

단기 대책에 묻혀서 발표되어 사실 성공할까하는 회의가 먼저 든다. 주택과 관련된 제도 정비가 이번 부동산 가격 폭등을 계기로 완벽하지는 못하지만 어느 정도 개선할 수 있다면 오히려 전화위복의 기회가 될 수 있을 것으로 본다.

이번 부동산 가격 폭등을 향후 부동산 시장에 새로운 원칙들을 세워나가는 계기로 삼아야 할 것으로 본다. 우선은 부동산에서 발생하는 세금은 투명하면서 실거래가로 과세할 수 있는 원칙을 세워야 한다. 부동산에서 발생하는 불로소득에는 반드시 과세가 정확히 이루어진다는 믿음을 심어주어야 하고, 자발적인 실천이 뒤따라야 한다.

또 후분양 제도가 도입될 때까지는 분양권 전매 금지는 유지되어야 한다. 분양권 전매를 건설경기의 부양 수단으로 사용하기에는 저금리와 맞물려 부작용이 너무 크다. 선분양 제도 내에서 전매 허용은 주택 수요에 거품을 일으킨다. 전매를 통하여 가수요가 발생하고 이는 과잉 공급을 불러와 어느 시점에서는 가격이 폭락할 수밖에 없고, 이는 국가적으로나 주택 건설업체들에게도 결코 바람직한 상황은 아니다. 특히, 정부 공사나 해외 건설 사업 비중이 낮아지고 주택 산업에 의존도가 큰 건설업체에게는 사업의 불안정성만 키울 뿐이다.

다음으로는 재건축 정책이 확고히 서야 한다. 80년대 아파트 건설 시대를 연 이후 아파트는 이미 전체 재고 주택의 50%를 넘는다. 향후 재건축의 문제는 우리나라 주택 정책의 가장 중요한 과제가 될 수밖에 없다. 기존에 건설된 아파트들은 어떻게 관리하고, 어느 시점에서 재건축을 할 것인지를 보다 분명하게 해야 한다.

이미 주택보급률이 100%를 넘었다. 지속적으로 신규 주택이 공급되어야 하겠지만, 지어진 주택 관리를 소홀히 한다면 `밑 빠진 독에 물 붇기`나 다름없다.

재건축 대상아파트는 개인의 재산이지만, 소유권이 바뀌어 차후에 누군가 살아야 할 사회적 재산이기도 하다. 재건축을 기다리고 불편도 감수하면서 슬럼화를 시킨다면 주택의 수명은 점차 짧아질 수밖에 없다. 재건축에 대한 정부의 명확한 정책이 없이 혼선이 계속된다면 주택 가격 안정은 요원하다.

<김선덕 소장(건설산업전략연구소) >