공정거래제:42/백화점 임대차 약관(경제교실)

◎취급상품 일방지정 임대료 부당계산 등 임차인 불이익 방지/상가계약때도 적용백화점 소유주와 백화점내 점포를 임차하여 영업을 하는 입점업체들간에는 일반적으로 백화점 소유주가 거래상의 우월한 지위를 갖고 있으므로 백화점들은 자신에게 유리하게 백화점임대차 계약서를 작성하여 입점업체들에 대하여 사용하여 왔다.

그러나 백화점이 일방적으로 작성한 임대차계약서는 백화점내 점포임차인의 권리를 불공정하게 제한하거나 의무를 과중히 부담하여 그동안 백화점주와 점포임차인간에 분쟁이 빈발하는 결과를 가져와 이러한 문제발생을 근원적으로 해소하고 건전한 거래질서를 확립하기 위하여 동업계가 공동으로 사용할 수 있는 표준계약서 제정의 필요성이 대두되었다.

이번에 백화점업계에서는 매장임대차계약시 사용하기 위한 표준약관을 마련했고 공정거래위원회는 관련부처 등의 의견을 수렴해 이를 심사·승인했다. 이 백화점 표준약관은 백화점뿐만 아니라 일반상가 임대차계약시에도 사용할 수 있다.

백화점임대차 표준약관의 주요내용은 다음과 같다.

먼저, 임대차계약과 관련한 계약내용 즉, 백화점 사규 또는 제반규정을 임차인에게 준수하도록 하기 위하여는 계약당시부터 첨부하여 계약내용으로 포함하도록 하여 임차인이 예기치 않았던 백화점 사규나 내부규정으로 인한 피해를 방지하고 있다. 또한 임차매장내 취급업종 및 상품에 대하여는 사전약정하도록 하여 백화점이 일방적으로 지정 또는 변경하는 일이 없도록 하였으며 매장내 상품관리에 대하여도 종전에는 백화점의 규정에 따르도록 하였으나 일반상관례에 따르도록 수정하여 임차인의 입장을 강화하였다.

임대보증금의 반환시기 관련조항도 명확히 하여 임대차 계약의 종료 또는 중도해지에 따른 임대보증금의 반환은 임대차 목적물(매장)의 명도와 동시에 하도록 함으로써 임대보증금 납부의무와 임대목적물 인도의무는 동시이행 관계임을 명확히 하였다.

임대료 계산에 관한 조항에서도 불공정한 약관조항을 삭제하여 임차인의 귀책사유가 없거나 백화점 또는 임대인의 귀책사유로 임대차 목적물을 사용할 수 없게된 경우에는 임대료를 납부하지 않는 것으로 하였다.

관리비 및 시설사용료의 납부통지서 발급시 종전에는 단지 정해진 기한내에 관리비 및 시설사용료를 납부하여야 한다라고만 되어 있으나 금번에는 백화점이 그 부과내역서를 임차인에게 제출하도록 함으로써 임대인과 임차인간의 관리비 및 시설사용료 과오납으로 인한 시비의 원인을 제거하고 임차인이 납부내역을 확인할 수 있도록 하였다.

상품관리 및 손해에 대한 책임관련조항도 명확히 하였다. 즉, 임차매장내 취급상품에 대한 관리책임은 영업시간 중에는 임차인이, 폐점후에는 백화점이 지도록 함을 원칙으로 하며 백화점의 고의 또는 중대한 과실로 인한 화재·도난 등의 경우 백화점이 그 책임을 지도록 하였다. 이는 사고로 인한 손해발생시 임대인과 임차인간의 책임소재는 그 귀책사유에 따르게 됨을 분명히 한 것으로 풀이할 수 있다.<김치걸 공정위약관심사2과장>