상도3·4 금호12 재개발지구/‘용적률 200%’ 수익성 하락

◎공급물량 크게줄어 사업지연 우려/기존·신규투자자 부담가중 불보듯서울시가 지난 25일 상도3·4, 금호12 재개발구역에 대해 용적률을 2백% 이하, 층수를 15층 이하로 결정, 수익성 하락이 예상돼 투자에 주의가 요구된다.

재개발구역의 용적률이 2백% 미만으로 결정된 것은 이번이 처음으로 조합원들은 건립 가구수가 크게 줄어들어 사업성이 떨어질 것으로 우려하고 있다.

40평형대 아파트에 입주할 것으로 예상한 조합원들 중 일부는 30평형대에 입주할 수 밖에 없어 크게 반발하고 있다.

상도 4구역은 당초 2백63%의 용적률을 적용해 3천6백28가구를 건립할 계획이었으나 이번 조치로 건립가구수가 1천4백가구 이상 줄어든 2천2백가구로 예상되고 있다. 가장 인기가 높은 44평형의 경우 7백24가구에서 4백40가구 수준으로 감소할 전망이다. 44평형 입주를 기대하고 지분을 매입한 조합원들은 34평형에 입주할 수 밖에 없는 낭패를 당하게 됐다.

새로 지분을 매입하려는 투자자들의 부담도 크게 늘어나게 됐다. 상도4구역의 경우 기존에는 10평 정도 지분을 매입하면 34평형에 입주할 수 있을 것으로 예상됐다. 그러나 용적률제한으로 25평 이상의 지분을 매입해야 34평형을 배정받을 수 있을 것으로 보인다. 44평형에 입주하려면 당초보다 20평 이상 늘어난 50평 규모의 지분을 매입해야 할 전망이다.

상도3구역도 비슷한 상태다. 건립가구수가 줄어들자 사업성 자체를 회의적으로 보는 시각도 많다. 상도4구역의 시공사인 삼성물산이 사업을 포기할 수도 있다는 얘기가 나돌고 있다.

금호12구역은 조합원수가 비교적 적은 1백97명선이어서 조합원들의 피해가 상대적으로 작을 것으로 점쳐지지만 사업성이 떨어지는 것을 피할 수 없을 것 같다.

조합과 시공사인 동아건설은 이 곳에 당초 2백78%의 용적률을 적용, 8백66가구의 아파트를 지을 계획이었다. 그러나 이번 조치로 건립가구수는 5백가구 정도로 줄어들 전망이다.

44평형 건립가구수는 1백68가구에서 1백가구선으로 줄어들게 됐다. 30평 이상의 지분확보 등을 통해 44평형에 입주를 기대한 조합원들은 모두 1백여명이 넘는 것으로 알려졌다. 44평형 1백가구의 대부분을 조합원몫으로 결정한다해도 44평형을 배정받지 못하는 피해자가 발생한다.

재개발 전문가들은 이처럼 44평형을 배정받지 못하고 34평형에 입주하는 조합원은 적어도 5천만원 이상의 손해가 생길 수도 있다고 내다봤다.

금호12구역 조합측은 건립가구수 감소에 따른 문제를 해결하기 위해 임대아파트를 짓지 않는 방안을 서울시측에 요청할 것으로 알려졌다.

이번 재개발구역 결정고시를 계기로 시행인가가 나지 않은 재개발구역 지분매입은 매우 조심해야 한다는 지적이 높다.

재개발 절차는 구역지정, 결정고시, 시행인가 등의 과정을 거친다. 이번 용적률 2백% 이하 및 15층 이하 조치는 결정고시 단계다. 단순히 구역만 지정된 단계에서 지분을 매입하는 것은 이번 사례에서 보듯이 낭패를 당할 수 있다는 얘기다.

21세기 부동산컨설팅 양화석 사장은 『이번 조치로 수익성 하락과 함께 사업추진이 늦어질 수 있다』며 『가구수, 평형, 용적률, 조합원 공급물량 등이 모두 확정된 시행인가가 난 곳에 투자하는 것이 안전하다』고 말했다.<이은우 기자>