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정부가 사실상 제로(0) 금리인 연 1.5%의 초저금리 주택담보대출(모기지) 상품을 내놓기로 하면서 매매 수요자들의 관심이 쏠리고 있다. 다만 정부는 대출 가구 수를 일단 3,000가구로 제한하기로 해 미리 전략을 세워야 할 것으로 보인다. 수익ㆍ손익공유형 모기지를 문답 형식으로 풀이했다.
Q 구체적 대출 기준은
상환능력·필요성·주택적격성 철저히 심사
A. 정부는 부부합산 연소득이 7,000만원 이하인 생애최초 주택구입자면 선착순 신청으로 누구나 1.5%의 낮은 금리로 대출을 받을 수 있다고 소개했다. 대상 주택은 6억원 이하 기존주택과 미분양주택이다.
하지만 실상은 다르다. 엄격한 대출심사를 통과해야 한다. 장우철 국토교통부 주택기금과장은 "차주의 상환능력과 주택의 적격성, 대출의 필요성 등을 세 갈래로 나눠 심사할 계획"이라고 설명했다.
여기에서 '상환능력'은 대출을 갚을 수 있는 능력을 말한다. 소득이 적으면 당연히 총 대출금액도 줄어든다. 정부는 연소득의 4.5배 이내로 대출금을 제한할 계획이다. 총부채상환비율(DTI)과 유사한 개념이다. 예를 들어 연봉 3,000만원인 직장인이 수익공유형 모기지 대출을 신청할 경우 최대 1억3,500만원만 대출 받을 수 있다. 집값 중 대출의 비중을 뜻하는 주택담보인정비율(LTV)도 70%로 유지된다.
상환능력 심사를 통과하면 '대출 필요성'을 검증 받아야 한다. 지원이 필요한 계층인지 따져보겠다는 얘기다. 여기에서 청약가점이 일종의 커트라인으로 등장할 것으로 보인다. 무주택기간(32점)과 부양가족(35점) 등을 점수화해 높은 순서대로 대출을 해주는 것이다. 한마디로 무주택기간이 길고 부양가족이 많을수록 유리한 셈이다. 다만 주택청약이 아니기 때문에 통장 점수(17점)는 제외된다.
Q 청약가점 순서대로 대출 나가나
역세권·학군 좋은 주택 우선 선정 가능성
A. 결론적으로 말하면 아니다. 이번 대출상품은 차주와 국민주택기금이 수익과 손익을 나누는 형태이기 때문에 새로운 심사요건이 더 등장한다.
바로 '주택의 적격성' 여부다. 금리가 매우 낮은 모기지의 특성 탓에 집값이 오르지 않으면 정부는 무조건 손해를 떠안게 된다. 국민기금은 국민들이 사들인 국민주택채권을 통해 조성된 사실상 준조세라서 모럴해저드 논란이 빚어질 수 있다.
이 때문에 정부는 앞으로 집값이 오르거나 적어도 크게 떨어질 개연성이 낮은 주택을 중심으로 대출을 내어줄 계획이다. 주택의 입지와 연한을 꼼꼼히 들여다본다는 얘기다.
따라서 대출 수요자는 늦어도 오는 9월 중에는 내가 살 집을 미리 '찜'해둬야 한다. 10월 초부터 선착순으로 대출심사가 이뤄지기 때문에 자칫하면 '닭 쫓던 개' 신세가 될 수도 있다.
이때 지어진 지 20년이 지난 주택은 향후 20년 안에 재건축 등을 이유로 멸실될 가능성이 크므로 대출이 거부될 확률이 높다. 마찬가지로 기왕이면 지하철역에서 가깝고 학군이 좋은 곳의 주택이 더 유리하다.
Q 수익·손익공유형 어떤 게 좋을까
당장 목돈 있다면 손익공유형 선택 바람직
A. 차주가 처한 상황에 따라 다르다. 다만 어느 정도 목돈이 있다면 20년 만기가 지나 일시에 대출을 상환하는 손익공유형이 더 낫다. 수익공유형은 금리가 연 1.5%로 손익공유형(1~2%)보다 저렴하지만 원리금을 분할상환해야 하기 때문에 상대적으로 부담이 큰 편이다. 또한 지분제인 손익공유형은 설령 집값이 떨어져도 정부가 손해를 어느 정도 분담해주지만 수익공유형은 순수대출이기 때문에 집값이 하락할 경우 차주가 이를 모두 감당해야 한다. 물론 당장 목돈이 없다면 집값의 최대 70%를 대출해주는 수익공유형이 40%인 손익공유형보다 유리하다.
또한 앞으로 집값이 오를 것으로 보는 차주라면 수익공유형을 선택하는 게 좋다. 예를 들어 2억원에 산 주택이 20년 뒤에 4억원으로 올라 처분했다고 가정할 경우 수익공유형 상품은 주택기금에 떼어주고 난 내 몫이 1억5,100만원이지만 손익공유형은 상대적으로 낮은 1억2,000만원에 불과하다. 이는 손익공유형이 손실을 분담하기 위해 대출구조를 지분제로 설계한 탓이다.
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