「주공임대」 분양권 재임차인은 승계 못해(부동산 상담)

◎잔금·준공일중 늦은 시점 양도세 기산점▷문◁

주택공사의 5년짜리 임대아파트에 거주하고 있다. 원래 임차인 A로부터 지난 93년 이를 재임차, 보증금 2천5백만원, 월세 8만원에 살고 있는데 A는 내년 분양전환예정인 이 아파트의 분양권을 포기했다. 이 아파트의 분양권을 승계받을 수 없는지. 또 확정일자를 받아놓으면 A에 대해 임대보증금의 우선변제권이 생기는지.<경기도 부천시 중동 정현신>

▷답◁

분양 승계권이 없다. 원래 임대아파트의 임차인이 부득이한 사정으로 계약을 포기할 경우 주공에 해당아파트를 반납해야 하며 사적으로 이를 재임대하는 것은 금지돼 있다. 따라서 귀하의 경우 임차인으로서 분양전환에 따른 분양권은 받을 수 없다. 또 귀하가 받아야 할 보증금 2천5백만원도 A와의 사적인 채무채권관계에 따라 A에게 청구할 권리지 주택공사 등에 이를 청구할 수는 없다.

▷문◁

B사가 분양한 국민주택을 분양받아 지난 95년 4월30일 입주했다. 이 아파트의 준공검사일은 5월17일이고 소유권이전등기를 마친 시점은 그해 6월18일이다. 이 아파트의 양도세 부과는 어느 날을 기산점으로 하는지.<서울 강남구 삼성동 박창근>

▷답◁

귀하의 경우 준공검사일인 95년 5월17일이 양도세부과의 기산점이 된다. 신규분양아파트는 잔금청산일과 준공일중 늦은 시점을 양도세 부과의 기산점으로 삼는다. 또 준공검사가 나지 않고 가사용승인이 난 아파트면 입주일과 잔금청산일중 늦은 시점을 기산일로 정한다. 한편 신규분양이 아닌 일반거래 부동산은 등기의 접수일과 등기의 원인일이 1개월 이상 차이가 나면 접수일로, 1개월미만이면 등기의 원인일을 기산점으로 양도세를 부과한다.

▷문◁

지난 74년부터 인천 계양구 병방동의 13.5평의 주택이 딸린 밭 1백8평을 보유하고 있다가 90년 아내 명의로 병방동 A아파트(18평형)를 구입했다. 96년 11월에 병방동의 밭(주택포함)을 팔면서 2천여만원의 양도세를 물었다. 지난 3월 인근에 새로 주택을 구입, 1가구2주택이 됐는데 90년에 샀던 A아파트를 팔면 양도소득세를 또 물어야 하는지.<인천시 계양구 임학동 박희종>

▷답◁

병방동의 A아파트를 내년 3월 이전에 매각할 경우 양도소득세를 물지 않아도 된다. 주거이전을 목적으로 한시적으로 1가구2주택이 된 경우 기존 주택을 1년 이내에 팔면 양도소득세를 부과하지 않기 때문이다. 단 이 경우 기존 주택이 보유한지 3년이 넘어야 하는데 귀하는 지난 90년말에 매입, 이미 보유한지 6년이 넘었으므로 양도소득세 비과세대상이 된다.