'구조조정 펀드' 운용되면…

'부동산펀드' 운용 효과·전망

소액투자 늘어 부동산시장 '활력소'

리츠ㆍ부동산뮤추얼펀드ㆍ은행 부동산신탁 등 세가지 부동산 간접투자제도의 도입은 기업의 구조조정을 돕기 위한 것이지만 IMF 이후 지속적으로 불황을 겪고 있는 부동산시장에도 새로운 활력소로 작용할 전망이다.

우선 간접투자제도의 도입은 소액투자자들이 부동산에 투자할 수 있는 길을 열어놓음으로써 부동산시장의 수요기반을 크게 확대하는 효과를 가져올 것으로 기대된다.

특히 뮤추얼펀드의 매입 대상인 던 빌딩은 기업의 업무ㆍ비업무용 토지 등 대형부동산물건의 가격상승을 유도하거나 최소한의 추가 하락을 방지할 수 있을 것으로 보인다.

하지만 뮤추얼펀드나 리츠사가 난립, 과학적인 시장분석 없이 부동산시장에 뛰어들 경우 2~3년 후에는 자칫하면 엄청난 후유증을 불러올 수도 있다는 게 전문가들의 지적이다.

◇대형거래 숨통

IMF 이후 기업이 보유한 부동산의 가격하락 폭은 아파트나 상가 등 일반부동산에 비해 훨씬 컸다. 거래단위가 수십억원에서 수천억원에 달하다보니 수요자를 찾기가 어려웠기 때문이다.

외국인들은 이런 국내 실정을 활용, 서울시내 소재의 대형빌딩들을 시세보다 30~40% 낮은 헐값에 사들이기도 했다.

그러나 뮤추얼펀드 등의 도입으로 이러한 대형부동산에 대한 수요기반이 확충됨으로써 거래 활성화 및 가격하락을 방지할 수 있을 것으로 예상된다.

◇소액투자 활성화

부동산은 거래단위가 크다는 단점 때문에 소액투자자들은 관심이 있어도 투자할 기회를 찾기가 어려웠다. 이번 간접투자제도의 도입으로 이러한 소액투자자들도 최소 수십만원만 있어도 부동산에 투자할 수 있는 기회를 갖게 됐다.

또한 뮤추얼펀드 등이 구입하는 부동산에 대해서는 취ㆍ등록세를 면제하기로 함에 따라 5% 정도의 수익률 상승효과를 가져올 것으로 보인다. 이는 리츠나 부동산뮤추얼펀드의 조기 시장정착의 기회를 제공할 것으로 분석되고 있다.

하지만 일부에서는 리츠를 제외한 뮤추얼펀드와 은행의 부동산신탁은 투자대상이 구조조정용 부동산에 한정됨으로써 조기확산을 기대하기 어렵다는 전망도 나오고 있다.

◇2~3년 후 후유증 우려도

부동산간접투자제도의 도입에 대해 부동산전문가들은 대부분 긍정적으로 평가하면서도 투자대상이 기업부동산에 한정됨으로써 자칫 2~3년 후 사회ㆍ경제적인 후유증이 발생할 수 있다는 우려도 함께 제기하고 있다.

지난 98년 이후 기업들은 쓸 만한 보유 부동산을 상당량 내다팔았다. 아직까지 남아있는 부동산은 별 쓸모가 없거나 가격이 맞지 않는 물건이라고 추정할 수 있다.

이러한 물건을 매입한 뮤추얼펀드나 은행신탁계정이 만기도래시점인 2~3년 후 제대로 된 가격에 되팔지 못할 경우 이자는 고사하고 투자원금조차 환급하지 못하는 사례도 발생할 수 있다는 것이다.

리츠운용사를 표방하고 설립된 ㈜코리츠의 김우진 대표는 "기업 구조조정에만 초점을 맞출 경우 소액투자자들이 피해볼 가능성이 다분히 있다"며 "펀드부실운용에 대한 책임소재 등을 명확히 하는 제도적 보완이 필요하다"지적했다.

이학인기자