신개발지를 가다 (7.끝) 판교

경부고속도로를 타고 서울을 벗어나 10여분을 달리다 보면 처음 만나는 인터체인지가 판교IC다. 왼쪽에는 분당신도시가 자리잡고 있고 그 건너편이 신도시 개발여부로 논란을 빚고있는 판교다.판교 개발예정지구는 경부고속도로 오른편의 운중동ㆍ하산운동ㆍ판교동, 왼편의 백현동ㆍ삼평동ㆍ사송동 일대 280만평. 서울에서 보면 판교는 요즘 개발이 한창 진행중인 용인, 수지보다 훨씬 가까워 주거지로서는 더 할 나위 없이 좋은 위치다.

그러나 '남단녹지', '수도권의 설악산'이란 별칭으로 불렸던 판교의 자연환경은 많이 훼손된 상태다. 개발예정지구 외곽에 둘러선 궁내동ㆍ금곡동ㆍ석운동ㆍ대장동에는 단독ㆍ다세대ㆍ연립 등의 주택은 물론 주유소ㆍ자동차학원ㆍ창고 등이 속속 들어서고 있다.

지난 한해동안 개발예정지구 인접지역에 898건의 건축허가가 이뤄졌을 정도로 난개발의 조짐이 보이고 있다.

물론 개발예정지구도 사정은 마찬가지다. 개발 기대감 탓에 주택의 개ㆍ보수가 이뤄지지 않아 전반적으로 낙후된 양상을 벗어나지 못하고 있다.

◇부동산 거래는 뜸해

지난해까지만 해도 판교 개발예정지구에서는 단타매매가 성행했다. 당시만 해도 공시지가의 80~85% 수준에서 땅을 매입한 뒤 공시지가 수준에서 되팔면 짭짤한 수익을 올릴 수 있었기 때문이다.

그러나 올해 들어서는 부동산 거래가 실종됐다는 것이 이 지역 부동산중개업소들이 한결같은 목소리다.

현재의 땅 값이 공시지가의 90~100% 수준으로 올라 있는데다 호가와 실거래가의 격차가 워낙 심해 매매가 성립되기 어렵기 때문이다.

물론 개발예정지구의 토지수용에 따른 보상가는 공시지가의 120% 수준에서 결정될 것으로 전망되고있지만 개발 여부의 불투명성, 금융비용, 등록세와 취득세 등 각종 세금 등을 감안하면 공시지가 수준에서의 토지 매입은 매력이 떨어진다는 얘기다.

현지의 진양공인중개사사무소 장기철 실장은 "최근의 경기불황을 감안하면 공시지가 수준에서 땅을 매입한다는 것은 일종의 모험"이라며 "이 지역 공인중개사사무소중 올들어 거래를 성사시킨 사례는 손에 꼽을 정도"라고 말했다.

◇개발예정지구 외곽은 강세

최근 판교 일대에서 그나마 손님의 발길이 이어지는 곳은 궁내동ㆍ금곡동등 개발예정지구 외곽이면서 경부고속도로와 인접한 지역들이다.

이 지역 전답은 평당 200만~300만원의 시세를 보이고 있는데 이는 지난해초의 120만~150만원에 비하면 50% 이상 오른 것이다.

이들 지역이 각광받는 것은 도로에 인접해 있다는 지리적 요인 외에 옥외광고탑 설치등 부대수익을 올릴 수 있기 때문으로 풀이되고 있다. 또 석운동과 대장동의 전답(도로에 면해 있는 경우)도 평당 70만~80만원선에서 매매가가 형성돼있다.

◇주민들은 고밀도 주거지중심 개발 원해

판교 주민들의 민원을 한마디로 요약하면 재산권 행사다. 신도시를 개발하든, 백지화하든 가장 중요한 것은 건축제한 규제에서 벗어나 재산권을 행사하겠다는 것이다.

그러나 신도시 개발이 확정되면 벤처용지 중심보다는 주거용지 중심의 개발이 이뤄져야 한다는 입장을 보이고 있다.

판교동에서 음식점을 운영하는 김모씨(49ㆍ여)는 "판교 개발에 따른 도로건설 등을 위해서는 개발이익이 어느 정도 있어야 하는 것 아니냐"며 "요즘은 테헤란벨리의 사무실도 남아 돈다는데 비싼 토지조성가를 감수하면서 판교에 들어올 벤처기업이 얼마나 될지 의문"이라고 말했다.

정구영기자