도심형 투자 잠깬다/상가·오피스텔·오피스97부동산 대전망

◎오피스텔아파트값 비슷 분당 등 신도시 인기 확산/상가대형 할인점 강세… 아파트 상가 불투명/오피스임대료 상승… 마포·도곡·목동 수요늘듯96년 한해동안 상가와 오피스텔 업무용빌딩 등의 경기는 침체를 벗어나지 못했다. 전반적인 부동산 시장의 침체와 궤를 같이한 이같은 현상은 새해에도 크게 달라지지 않는 가운데 소폭이나마 회복세를 나타낼 것으로 보인다. 특히 지난해 하반기부터 서울 곳곳에서 큰 인기를 끌었던 오피스텔은 올 한해에도 수요와 공급 모두 늘어나면서 도심형 부동산상품 경기의 회복을 주도할 것 같다. 올해 특징으로 점쳐지는 것은 이들 부동산 시장의 양극화를 꼽을 수 있다. 지하철 역세권과 새로운 중심지로 떠오르는 곳에 들어서는 시설은 지역 부동산시장을 이끌면서 시장판도를 바꿔놓을 것으로 보인다. 부동산 상품별로 올해 경기를 예상해본다. ◇상가 96년 상가 경기는 전반적인 침체 속에 신도시상가, 아파트 단지내 상가의 몰락과 대형할인점·백화점 등 대형유통시설의 약진이 두드러졌다. 이같은 현상은 올 한해동안 더욱 뚜렷해질 것 같다. 전반적인 경기 회복 전망이 아직 어두운 편이어서 공급물량도 크게 늘어나지 않을 것으로 예상된다. 또 매매가와 임대가 등도 96년 수준을 유지하거나 오히려 떨어질 수도 있을 것으로 보인다. 대형 할인판매점의 강세는 올해에도 유지될 것으로 전망된다. 지난 한해동안 신도시에서 주로 나타난 이같은 현상은 이들 대형 유통시설이 다른 지역에도 속속 들어서면서 상권을 주도할 것으로 보인다. 신도시 상가와 아파트 단지내상가 경기의 회복은 올해에도 여전해 불투명하다. 최근 일산 분당 등의 중소 상가가 회복세를 보이기도 했으나 소비자들의 대형유통시설 선호 추세는 바뀌지 않을 것으로 점쳐지기 때문이다. 주상복합 건물내의 상가도 어려움이 예상되기는 마찬가지다. 건물내 수요가 한정된데다 대부분의 주상복합이 주변에 대형 유통·업부시설을 끼고 있기 때문이다. ◇오피스텔 80년대 중반 우리나라에 선보인 오피스텔은 주거와 업무를 동시에 할 수 있고 1가구2주택에 해당되지 않아 큰 인기를 끌었다. 그러나 91년을 지나면서 부동산 경기의 침체와 함께 소비자들로부터 별 호응을 얻지 못했다. 이같은 오피스텔 경기의 침체는 96년 상반기부터 회복되기 시작해 올해에는 다른 부동산 상품에 비해 호황을 누릴 것으로 보인다. 대우유토피아, 쌍용마스터즈, LG트윈텔 등 서울 강남과 마포 등지에 96년 하반기 공급된 오피스텔들은 뛰어난 입지와 내부시설 등으로 분양 초기에 80%를 넘어서는 분양률을 보이며 인기를 끌었다. 다른 부동산 상품과 마찬가지로 오피스텔도 지역에 따른 분양률이 큰 차이를 보일 것으로 전망된다. 강남과 마포, 홍대입구 등 오피스텔 수요가 많거나 가격 차별화 등을 내세운 오피스텔이 높은 분양률을 나타내는 반면 그렇지 못한 곳은 소비자들로부터 외면당할 것이기 때문이다. 이런 형상은 96년 하반기부터 뚜렷해지고 있다. 한편 주거용 오피스텔의 인기는 올해에도 이어질 것으로 보인다. 오피스텔의 주거기능에 대한 규제 완화가 풀리면서 나타난 주거용 오피스텔의 수요증가현상이 계속될 것으로 점쳐지고 있다. 특히 분당 등 일부 신도시의 경우 오피스텔 가격이 같은 평형의 아파트 가격보다 조금 밖에 비싸지 않아 아파트 수요자들이 이들 주거용 오피스텔을 찾고 있다. 이에따라 이들 지역에 오피스텔 공급도 늘어날 것으로 예상된다. ◇업무용빌딩(오피스) 올해 업무용빌딩 경기는 보합세를 유지하면서 지역에 따라 상당히 다른 양상을 나타낼 것으로 보인다. 도심의 경우 수요와 공급 모두 안정적이어서 보합세를 유지할 것 같다. 공급물량도 별로 없고 공실률도 낮다. 강남지역은 최근 임대료가 크게 올랐으나 임대료 상승추세는 올해에도 이어질 것으로 보인다. 그러나 오피스텔 등 소형 사무공간의 대량공급으로 소형업무용빌딩의 공실이 생기고 있고 이같은 현상은 대형 사무실로 확산될 수도 있다. 수요가 공급이 모두 늘어날 지역으로는 마포지역이 꼽힌다. 지하철5호선이 개통된데다 대규모 도심재개발이 이뤄지고 있기 때문이다. 한 동안 새로운 업무용빌딩 공급이 거의 없어 올 한해동안 임대료가 크게 오를 것으로 예상된다. 평당 임대료가 3백만원 수준이었던 국민생명빌딩은 최근 5백만원을 넘어서고 있다. 이 지역의 임대료 상승 추세는 현재 속속 건립중인 빌딩이 완공되는 98년까지 이어질 전망이다. 대형 빌딩이 잇달아 들어설 강남 도곡동 일대와 목동주변 상업지역도 투자수요과 개발수요가 크게 늘어날 것으로 보인다. 한편, 단순 사무공간에서 벗어나 기능적이고 쾌적한 고급 사무공간의 수요가 늘어날 것 같다. 인테리전트 빌딩의 수요가 증가하고 있는 것으로 이는 건축비 인상 요인으로 작용해 임대가 상승을 부추길 수도 있다. 건축비 상승과 임대가 상승, 일반오피스와 인텔리전트빌딩의 임대가 차별화 등도 올해 두드러질 특징으로 꼽힌다.<이은우> ◎오피스텔/주거기능 규제완화로 수요 크게 증가/서울도심 사무실 부족/10∼20평대 소형도 인기/김병수 르메이에르 컨설팅팀장 지난해 오티스텔의 주거기능에 대한 규제가 대폭 완화된 후 건설업체들은 강남 도심을 중심으로 주거형 오피스텔 공급을 크게 늘렸다. 금융실명제과 주식시장의 침체 등으로 마땅한 투자처를 찾지 못하던 투자자들이 이에 부응했다. 96년 한해동안 주거형 오피스텔의 분양이 잘 되면서 오피스텔 경기가 회복세를 보였다. 주거형 오피스텔의 호경기 속에 전반적인 오피스텔 경기의 회복세는 97년에도 지속될 것으로 보인다. 지난해 개발된 주거형 오피스텔은 대부분 분양이 잘 됐다. 또 오피스텔의 주거기능에 대한 규제완화는 도심 및 부도심의 상업용지 개발 방식을 놓고 고민하던 건설업체에도 활력소로 작용했다. 이에따라 상업용지가 많은 서울 강남대로변과 수서지구, 목동 등에 주거형 오피스텔이 집중적으로 개발됐다. 이러한 주거형 오피스텔의 공급동향은 신촌과 마포, 삼성동 등으로 확산되고 있으며 97년에는 더욱 두드러질 것으로 예상된다. 한편 테헤란로와 강남대로변을 중심으로 대형빌딩이 들어서면서 이 곳의 입주업체들이 소규모 오피스텔 수요를 증가시키고 있다. 특히 서울시내의 경우 10∼20평형대 사무실이 부족한 상태여서 소형오피스텔 수요도 크게 늘어나고 있다. 주거형 오피스텔이 인기를 끌고 있는 것과 함께 소규모 오피스텔의 경기 호조도 97년에 더욱 뚜렷할 것으로 보인다. 그러나 최근 오피스텔 공급이 크게 늘어나면서 미분양 사태도 나타나고 있다. 건설업체들의 오피스텔 신축부지 확보경쟁으로 강남대로 주변과 서울 도심의 땅값이 크게 오르면서 오피스텔 개발의 사업성이 악화되고 있는 것도 사실이다. ◎상가/신설 지하철 역세권 상권형성 가속화/대형 할인점 늘어 시장 판도 바뀔듯/강경내 한국개발 컨설팅 사장 97년 상가경기는 소폭의 상승세를 타면서 지역에 따른 상권 재편이 이뤄질 것으로 보인다. 지난해의 침체에서 크게 벗어나지는 못하겠지만 대선을 앞두고 경기부양책이 나올 것으로 기대되는데다 건설경기의 회복 가능성도 있기 때문이다. 상가경기가 보합세를 나타내고 있는 것에 비춰볼 때 공급물량은 크게 늘어나지 않을 것으로 예상된다. 특히 단지내상가나 일반상가의 공급은 아직 미분양물량이 많고 장사도 안되고 있어 적정 규모를 넘는 무리한 공급은 없을 것이다. 또 신규상가의 분양가와 기존 상가의 매매가, 임대가 등도 올해 수준을 유지하거나 오히려 떨어질 것으로 예상된다. 월세도 소폭 하락이 점쳐지고 있다. 한편 새로 들어선 지하철 환승역의 등장과 당산철교의 철거, 서강대교의 완공은 역세권을 중심으로한 상권형성을 더욱 가속화시킬 것으로 보인다. 유동인구가 폭발적으로 늘어나는 환승역세권에 백화점 등 대형 판매시설이 들어서면 기존 상권을 흡수해버리기 때문이다. 이같은 상권주도세력은 백화점이나 대형할인점 등이 주도할 것으로 보인다. 이 가운데 할인판매점은 무서운 속도로 주요 상권을 평정할 것으로 전망된다. 이같은 예상은 일산 분당 등 신도시에서 확인되고 있다. 일산의 경우 최근 1∼2년 사이에 킴스클럽, 까르프 등이 수요자들을 빠른 속도로 끌어들이고 있다. 이런 점포는 한두곳에 들어서고 끝나는 것이 아니라 지역 상권마다 생겨날 것으로 보인다. 대형할인점에 의한 상권재편과 함께 일부 체인업종과 외식사업의 성장도 두드러질 것으로 보인다. 대형 유통시설의 성장세가 뚜렷해지면서 소형상가는 여전해 어려움을 겪을 것으로 예상된다.