[부동산] 대지권없는 경매아파트 노릴만

대지권이 없는 아파트 경매물건을 잘 고르면 큰 수익을 얻을 수 있다.대지권이 없다는 것은 대지를 제외하고 건물에 대해서만 등기가 돼 있다는 뜻이다. 이 때문에 낙찰받은 후 입주나 재산권 행사에 지장이 있을까봐 투자자들이 기피하는 경향이 많다. 이런 물건들은 대지권이 있는 아파트보다 경쟁률이 낮을 뿐 아니라 시세보다 보통 30% 이상 싸게 낙찰받을 수 있다.

그러나 대지권이 없다고 해서 모두 문제가 있는 것은 아니다. 대지권 등기가 없어도 법원감정가격에 대지에 관한 값이 포함됐다면 대지권 행사에 문제가 없다. 이럴 경우에는 낙찰받은 후 즉시 또는 1~2년뒤 대지권 등기를 할 수 있다. 감정가격에 대지값이 포함됐는지의 여부는 법원감정서를 보면 알 수 있다.

대지권 등기가 없는데도 하자가 없는 주로 일산, 분당 등 신도시 아파트 경매물건들이 많다. 이 때문에 성남지원, 의정부지원 등에서는 매주 이같은 물건이 각각 4~5건씩 경매에 부쳐지고 있다.

◇왜 하자 없는 대지권 미등기 경매물건이 나오나=아파트 준공 후 입주하면 먼저 건물에 대한 등기를 하게 되고 이 때부터 2년정도 지나 토지지분에 대한 등기를 할 수 있다. 시공회사가 2년 정도의 기간동안 입주자들이 대지권에 대한 등기를 할 수 있도록 토지분할작업을 해야 하기 때문이다.

입주후 2년여 동안 아파트가 경매에 넘어가면 「대지권 없는 물건」인 상태로 경매가 진행된다. 또 토지분할이 완료돼 대부분의 입주자들이 대지권 등기를 했어도 대지권이 미등기인 상태로 경매에 나오는 아파트도 있다. 이는 자신의 집이 경매처분되는 상황에서 굳이 등기비용을 부담할 이유가 없으므로 소유자가 대지권 등기를 하지 않은 경우다.

◇낙찰받은 후 어떻게 대지권 등기를 하나=낙찰받은 후 잔금을 치르고 법원감정서상의 「건물과 토지의 금액」표지부분을 복사한다. 이 자료를 갖고 시공사를 방문해 대지권 인수서류에 도장을 받아 등기소에 재출하면 대지권 등기를 마치게 된다. 아직 토지분할이 안된 상황이면 시공사가 대지권등기를 하라고 공고할 때까지 기다렸다 같은 절차를 거쳐 등기를 할 수 있다.

◇사례=지난 1월 조모씨(서울 서대문구 홍제동)는 서울지법 남부지원 경매4계에서 서울 강서구 방화동 도시개발아파트 5단지 22평형(사건번호98_34286)을 5,530만원에 낙찰받았다. 이는 9,000만~9,500만원인 시세보다 40% 이상 싼 값이다. 이처럼 싼 값에 낙찰받은 것은 이 아파트의 대지권 등기가 안된 상태여서 경쟁자가 2명뿐이었고 응찰가격도 낮게 형성됐기 때문이다.

조씨는 낙찰잔금을 치르고 대지권등기를 마쳤다. 조씨는 대지권없는 물건은 하자가 있다는 상식에 얽매이지 않고 법원감정서를 잘살펴 적지않은 시세차익을 거둔 셈이다.

◇유의사항=법원감정가격에 대지권에 대한 가격이 포함돼 있는지를 반드시 확인해야 한다. 대지값은 빼고 건물값에 대해서만 감정된 물건을 낙찰받으면 나중에 대지값을 최초 분양자에게 지불해야 하기 때문이다. 재건축, 조합아파트는 토지에 대한 압류여부를 조합을 통해 확인해야 한다.【이은우 기자】