지금은 대출받아서 내집 마련할 때다

지금은 대출받아서 내집 마련할 때다준농림지 폐지와 용적율 축소. 요즘 부동산 투자에는 이 두 가지 단어가 화두다. 서울시는 앞으로 용적률이 축소하겠다고 발표했다. 이 말은 동일한 땅에 지을 수 있는 건물의 용도나 면적 허용치가 제한되거나 줄어된다는 뜻이다. 결국 땅의 이용가치가 떨어진다는 뜻이다.

땅의 이용가치가 줄어들게 되면 땅값도 내려가게 마련이다. 문제는 서울시만이 아니다. 서울시가 이렇게 용적률을 축소하는 조례를 발효한 것은 건설교통부의 도시계획법 시행령에 따른 것이므로 앞으로 서울시를 이어서 용적률 축소를 발표하는 대도시가 늘어날 것으로 보인다.

그러면 그린벨트나 외곽으로 나가면 되지 않을까? 그러나 이것도 만만치 않다. 준농림지 제도가 내년에는 사실상 폐지될 운명이므로 그린벨트나 도시 외곽의 준농림지의 이용가치도 크게 제한받을 것으로 예상된다. 결국은 도심이나 외곽을 막론하고 땅에 투자하는 것은 큰 도움이 안된다.

◇아파트 분양에 목 멜 일이 아니다.

준농림지 폐지와 용적률 축소는 아파트를 분양받아서 내 집을 마련하려는 사람들에게 충격을 줄 것으로 보인다. 준농림지 제도가 사실상 폐지되고, 대도시 용적률이 제한된다면 더 이상 아파트를 지을 땅이 없어졌으니 아파트 공급은 줄어들고 분양가는 오르게 마련인데 올해 초부터 청약예금이나 부금이 1가구 1통장에서 1인 1통장으로 완화되면서 이미 청약 저축 가입자는 4월말 현재 300만명을 넘어섰으니 한마디로 공급은 줄어들고 수요는 늘어나서 경쟁률만 높아지는 양상이 전개될 가능성이 높다. 상황이 이렇게 된다면 아파트를 새로 분양받아서 내 집을 마련하려는 꿈은 이루기 어려워진다. 아니면 기나 긴 세월이 걸리든지...

◇기존 아파트에 대한 지렛대 투자로 방향을 바꾸자.

그렇다고 전혀 방법이 없는 것은 아니다. 소양강에 다목적 댐을 만들 때의 일이다. 모두들 「아시아 최대 규모라는 큰 댐을 어떻게 만들까?」라는 엔지니어링 기술에만 관심을 집중할 때 유독 한 사람만은 한강의 물줄기를 그린 지도를 들고 골몰히 생각에 잠겨 있었다. '소양강에 댐이

생기면 북한강 물줄기가 달라지게 될텐데.. 이렇게 되면 지금은 강변 하천부지에 속하지만 소양강에 댐이 생겨서 물줄기가 바뀌는 날에는 옥토로 바뀌는 곳이 어딘가에 있을 것이다. 거기가 어딜까?' 이렇게 해서 빛을 본 땅이 압구정동 지역이다. 부동산 재테크는 이처럼 한쪽 눈을 살짝 감고 세상을 보아야 새로운 재테크의 기회를 발견할 수 있다.

준농림지 폐지와 용적율 축소, 그리고 청약저축 가입자 폭증으로 새로 아파트 분양받기가 어려우면 반대로 기존 아파트나 주택은 가격 탄력성을 받게 마련이다. 집을 지을 땅이 줄어들기 때문에 도시 외곽의 미분양 아파트도 가격 탄력성을 받을 수 있을 것으로 보인다.

이럴 때는 아파트 분양받기 위해서 마냥 기다리기 보다 대출받아서 집 사는 편이 훨씬 유리할 수 있다. 예를 들어서 7,000만원짜리 전세를 사는 대신에 대출을 3,000만원 (10%)로 받아서 1억원짜리 내 집을 마련했다면 5년 동안에 집값이 15%만 올라도 대출이자 빼고도 승산이 있기 때문이다.

◇대출이 필요하면 근로자 주택자금 지원을 이용하자.

내집 마련은 하고 싶은데 자금이 약간 모자라는 사람이라면 주택은행이나 평화은행을 통해서 건설교통부가 지원하는 근로자 주택 구입자금 대출을 이용하는 것도 좋은 방법이다. 내집마련 대출은 이자가 연 7∼9%로 무척 싸다. 게다가 5년 거치 10년 분할 상환이므로 먼저 대출을 받아서 집을 사고 5년 이후부터 대출을 갚아가는 방법도 있다. 대출금도 최고 6,000만원 까지 가능하고, 1회 중도금부터 등기접수 6개월까지 대출 신청이 가능하다. 한가지 옥에 티는 자격이 제한된다는 점. 무주택 근로자만 해당된다. 1년 이상 근속하고, 1년 이상 무주택 세대주이며, 25.7평 이하의 주택을 구입하는 경우만 해당된다. 건설교통부에서 평화은행에 돈을 맡겨서 평화은행이 대신 대출한다. (문의 전화 2222-2077) 옛말에 마음에 드는 신부감과 집은 우선 일부터 저질러 놓고 보라는 말이 있다. 지금은 집장만을 서두를 때다.

◇대출받아서 내집마련할 때의 체크리스트

1. 비싸더라도 인기지역의 아파트를 잡아라= 전국적으로 똑같이 집값이 오르는 게 아니라 인기지역은 집값이 많이 오르고, 비인기 지역은 미분양 아파트로 남는 차별화가 더욱 심해질 것으로 보인다. 이럴 때는 전세값 비율이 55%를 넘어서고, 앞으로 집값이 크게 오를 곳에 전세를 끼고 중형 아파트를 사 두고, 자신은 비인기 지역으로 전세로 이사가는 재테크 전략도 좋은 방법이다. 전세를 끼고 대출 조금 받으면 현재 전세값 수준으로 내집마련이나 평수 늘리기도 앞당기고 수익률 높은 재테크를 할 수 있기 때문이다.

2. 재료가 있는 아파트를 매입하자= 위성도시에 건축된 주택공사 저층 아파트로서 지은지 15년 정도 된 아파트는 재개발이란 재료가 있다. 아무리 용적률이 줄어들어도 더 이상 아파트를 지을 땅이 없는 판국이니 결국 재개발의 메리트가 올라가게 마련이다.

3. 큰 평수보다는 25.7평 이하 아파트에 주목하자= 처음으로 내집 마련을 하는 경우라면 무리해서 대출을 과다하게 받아서 40평 이상 큰 아파트를 사는 것보다는 18평∼25.7평 정도의 중소형 아파트에 주목하는 것이 좋다. 중소형 아파트는 수요공급의 일시적 공백으로 가격탄력성이 돗보일 뿐 아니라 대출 부담도 줄일 수 있다.

4. 대출은 원리금 균등상환 방식을 선택하자= 내집 마련을 위해서 대출을 받을 때는 당장은 부담이 되더라도 원리금 균등 상환 방식을 선택하자. 이 방법이 이자만 내다가 나중에 원금을 갚는 방법보다 유리하다. 원금과 이자를 동시에 갚아가므로 그만큼 대출원금이 줄어드는 효과가 발생해서 결국 대출이자 부담이 줄어들기 때문이다. 물론 앞으로 금리 상승이 예상되므로 확정금리를 이용하는 게 좋다.

문의 [e-mail] 734-2029

입력시간 2000/06/05 13:25

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