주택규모 상관없이 양도소득세 50∼30% 물어야(부동산 상담)

◎1가구1주택자라도 아파트 구입 3년 안돼 팔면문=부모님이 소유한 집과 토지에 근저당이 설정돼 있는데 곧 경매처분될 상태다. 경매가격이 근저당 금액보다 낮을 경우 어떻게 되는지. 토지는 공원부지인데 이 경우도 경매될 수 있는지.

답=경매가가 근저당 금액보다 낮으면 경매자체가 취소된다. 낙찰가능성은 희박하지만 공원부지도 경매될 수 있다.

문=1가구1주택 소유자로서 구입한지 2년된 아파트를 팔려고 한다. 전용면적은 18평이다. 구입한지 3년이 지나야 양도소득세를 면제받는 것으로 알고 있는데 본인의 경우 양도소득세가 어떤 기준으로 부과되는지.

답=매입한 지 3년이 지나지 않은 주택을 처분할 경우 주택의 규모에 관계없이 양도소득세를 내야하며 국민주택규모라 하더라도 별도의 세율이 적용되지 않는다.

세율은 양도차익이 6천만원 이상이면 차익의 50%, 3천만∼6천만원 40%, 3천만원 이하면 30%가 각각 적용된다.

여기서 양도차익은 구입가격과 매도가격의 차익에서 매매과정의 각종 필요경비를 공제한 금액이다. 또 중요한 것은 구입가격과 매도가격의 기준이 주택의 종류와 시점에 따라 크게 다르다는 점이다.

아파트는 일반적으로 국세청이 고시하는 기준시가가 기준이 되지만 양도가가 매수 및 매도 계약서를 첨부해 양도소득세를 자진신고하면 실거래가격인 계약서상 금액을 기준으로 양도차익이 정해진다.

최근 집값이 안정세를 보이고 있는 상황에서 국민주택규모의 주택을 2년 보유하고 매각하는 경우 양도차익의 기준이 기준시가든 실거래가격이든 양도소득세의 부담은 작다고 볼 수 있다.