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정의창 동원R&G 투자연구소 대표
저금리, 경기 불황에 시중 자금이 수익형 부동산으로 몰리면서 여러 폐단이 나타나고 있다. 현수막이나 인터넷 광고 등을 이용해 고수익을 미끼로 호객 행위를 하는 분양업체가 속속 등장하는가 하면 피해 사례도 늘고 있다.
시중 자금이 수익형 부동산으로 옮겨가는 이유는 금리가 물가 상승률에도 못 미치는 저금리 시대이기 때문이다. 게다가 금융소득세를 내면 실질 수익률은 마이너스를 기록하는 경우가 적지 않다.
수익형 부동산에 투자를 하려면 수익률과 공실률이라는 기본 개념을 알고 있어야 한다. 수익률과 공실률은 수익형 부동산의 가격을 결정하는 요소다. 수익률은 계산하는데 공실률에 대한 리스크 관리는 소홀히 하는 경향이 있다. 공실률 관리가 곧 수익과 직결됨을 염두에 둬야 한다. 1년 단위로 적정 공실률은 3%, 연간 11일 이하일 경우가 가장 이상적이다. 연간 11일 이하의 공실률을 유지할 수 있는 부동산을 선택해야만 수익을 낼 수 있다. 물건을 현장에서 추천하는 중개업자들도 명목수익률만 가지고 부동산을 소개 하는 경우가 많다. 투자자 입장에서는 수익률과 공실률을 모두 고려한 실질 수익률을 계산해야 된다. 투자자 본인이 직접 챙겨야 할 중요 체크 포인트다.
소액으로 투자할 수 있는 수익형 부동산 중 가장 각광받고 있는 도시형 원룸이나 오피스텔투자도 공실률을 잘 따져봐야 한다. 현재 시장가격보다 높은 가격에 분양을 받았다면 높은 임대료를 받아야 하기 때문에 임차인을 구하기 어려울 수 있다. 공실이 발생할 가능성이 높다는 얘기다.
수익형 부동산을 고를 때 가 만큼 중심업무지역이나 상업지역의 대학가나 업무시설 밀집지역 등이 유망한 이유다. 배후지가 약하다거나 과잉공급 지역에 투자 한다면 공실 위험과 함께 수익률 떨어질 수 있다. 수익형 부동산 투자는 반드시 현장을 방문해 직접 둘러보는 것이 매우 중요하다. 문의 전화 (02)778-4747 또는 홈페이지(www.sentv.co.kr).
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