내년 달라지는 부동산 세금… 절세전략은

정부의 8.31부동산 대책이 본격 시행되는 내년은 부동산 관련 세금도 확 달라진다.

양도세와 종합부동산세 부과 대상이 확대되고, 취득.등록세는 전면 실거래가 과세로 바뀌어 주택거래신고지역이 아닌 곳은 세부담이 늘어난다.

물론 한나라당의 반대로 입법과정에서 완화될 가능성은 있지만 여당이 법안 단독 처리도 불사한다는 강경한 입장이어서 8.31대책의 내용이 크게 변질되진 않을 것으로 보인다.

전문가들은 이에 따라 집을 옮기거나 새로 장만하려는 사람은 늘어나는 세부담을 최대한 줄이는 절세 전략부터 짜야 한다고 조언한다.

내집마련정보사 함영진 팀장은 26일 "주택 갈아타기는 재테크의 기본"이라며 "8.31대책 등의 여파로 주택 수를 줄이거나 인기지역으로 옮겨가려는 수요가 늘고 있는만큼 바뀌는 세금부터 챙기는 지혜가 필요하다"고 말했다.

◇취득 단계= 올해까지는 주택거래신고지역이 아닌 경우 기준시가(실거래가의 80%선)로 취득.등록세가 부과됐지만 내년부터는 부동산실거래가신고 의무제가 도입돼무조건 실거래가로 과세된다. 대신 개인간의 거래일 경우 세율이 올해 3.5%에서 내년 관련 법 개정후에는 2.5%로 1%P 인하된다.

취.등록세 낼 때 함께 부과되는 농어촌특별세.교육세를 감안하면 전용 25.7평초과의 세율은 2.85%, 전용 25.7평 이하는 2.7%(농특세 제외)로 올해보다 1.1-1.15%P 낮아지는 셈이다.

이 경우 강남.송파.서초구와 같은 주택거래신고지역은 덕을 본다. 이 곳은 지금도 취득.등록세를 실거래가로 납부해 내년에 세율이 낮아지면 세 부담이 그만큼 줄어든다.

반면 주택거래신고지역이 아닌 곳은 기준시가보다 높은 실거래가로 과세돼 세율이 내려도 세부담은 오히려 커질 수 있다.

내년부터 실거래가 과세 기반이 확보되면 취득.등록세를 절세할 수 있는 방법은별로 없다. 다만 올해 주택거래신고지역이 아닌 곳의 주택을 산 사람은 연말까지 등기를 마쳐야 기준시가로 과세돼 세금을 덜 낸다.

새로 집을 살 사람은 내년 이후 취득.등록세법 인하를 담은 지방세법 개정안이통과된 후 사는 게 좋다. 정부는 당초 1월 1일부터 세율을 인하할 계획이었으나 법개정이 지연되면서 시행시기도 한 두달 늦춰질 것으로 보고 있다.

◇보유 단계= 보유제중 종합부동산세를 특히 눈여겨 봐야 한다. 주택의 경우 과세 대상이 올해 기준시가(공시가격) 9억원 초과에서 내년에는 6억원 초과로 확대되고, 인별 과세에서 세대별 합산과세로 강화된다.

서울지역의 웬만한 40평형 이상 중대형과 서울 강남권의 30평형대 이상 보유자는 집이 단 한 채만 있어도 대부분 종부세 대상에 포함될 전망이다.

과표 적용률도 올해 기준시가(공시가격)의 50%에서 내년엔 70%로 상향조정되고,세부담 상한이 전년대비 1.5배에서 3배 한도로 높아져 세금 부담도 늘어난다.

따라서 앞으로 기준시가 6억원을 초과하는 주택을 사려면 기존 재산세와 더불어종부세 부담이 가능한 지도 함께 따져봐야 한다.

다주택자라면 집값이 오르지 않는 수도권 외곽이나 비인기지역의 주택은 처분하는 게 좋다. 시세차익없이 보유세 부담만 커지기 때문이다.

팔기 아까운 집이라면 세대 분리가 가능한 자녀에게 증여하는 것도 방법이다.

이미 강남 일대에는 전세 보증금이나 은행대출을 떠안는 조건으로 증여하는 '부담부증여'가 성행하고 있다.

증여받는 자녀는 결혼을 했거나 만 30세 이상의 소득이 있는 사람으로 한정해야한다. 부부는 합산과세로 바뀌어 증여에 따른 실익이 없다. 다만 증여세도 만만치않아 양도세와 비교해 유리할 때만 하는 게 좋다.

세대원이 여러 채의 주택을 각자 소유하고 있다면 종부세 부담을 피하는 선에서세대 분리를 하는 방법도 생각해볼 수 있다.

새로 집을 살 사람은 등기 시점을 종부세 과세 대상 판정기준일인 6월 1일 이후로 하면 그 해 종부세를 절세할 수 있다. 반대로 집을 파는 사람은 6월 1일 이전에처분해야 종부세를 내지 않는다.

주거용 오피스텔은 종부세 과세 대상을 가릴 때 주택으로 간주된다는 점을 유의해야 한다.

◇양도 단계= 내년부터 1가구 2주택 보유자는 집을 팔 때 장기보유특별공제를받지 못함은 물론 양도세가 투기지역 여부에 관계없이 모두 실거래가로 부과된다. 2007년부터는 양도세율도 50%로 중과된다.

따라서 집을 자주 사고 파는데 신중해야 한다. 양도차익의 절반이 고스란히 세금으로 날아가기 때문이다.

자신이 보유한 집이 발전 가능성이 없다면 양도세 중과 유예기간인 내년 안에파는 게 유리하다.

그렇다고 개발 예정지나 인기지역의 주택까지 무턱대고 팔 필요는 없다. 양도세를 내는 것보다 시세차익이 크다고 판단되면 보유하는 게 낫다.

기준시가가 수도권 1억원, 지방 3억원 이하의 주택은 양도세 과세 대상에는 포함되지만 2007년 시행될 양도세 중과 대상에서는 빠진다.

집을 팔 때는 비과세 요건을 갖춘 양도차익이 적은 주택을 먼저, 양도차익이 큰집을 가급적 나중에 파는 게 세금을 줄이는 방법이다.

기존주택을 한 채만 갖고 있는 사람은 양도세 비과세 요건(서울.과천.5대 신도시는 3년 보유 2년 거주 등)을 갖춘 뒤 매도하는 게 좋다.

결혼이나 대체 주택 취득 등으로 인한 일시적 1가구 2주택은 비과세 요건을 갖춘 종전 주택을 1년내 팔면 양도세가 과세되지 않으므로 양도세 부담이 커진 내년부터 이 조항도 충분히 활용해야 한다.

김종필 세무사는 "절세전략은 개인이 처한 상황에 따라 서로 다르다"며 "절세노하우를 염두에 두되 보유.매도.증여중 어느 쪽이 유리한 지는 세무사 등 전문가의 자문을 구하는 것이 좋다"고 말했다.