[심층진단] 13조 육박하는 재원 마련·대상자 선정 놓고 논란 커질 듯

[세일 앤드 리스백 모든 금융권 확대]

매입가 책정 어려워 정책 실효성 의문

"무주택자도 많은데…" 사회적 합의 불투명

이럴수가… 집없는 사람들 억장 무너진다
[심층진단] 13조 육박하는 재원 마련·대상자 선정 놓고 논란 커질 듯[세일 앤드 리스백 모든 금융권 확대] 매입가 책정 어려워 정책 실효성 의문"무주택자도 많은데…" 사회적 합의 불투명

이철균기자 [e-mail]
























원리금 상환부담이 높은 주택소유자(하우스푸어)의 집을 산 뒤 다시 임대하는 '세일앤드리스백'이 새누리당의 대선 공약으로 선정될 것으로 예상되면서 이를 둘러싼 논란이 더욱 확산될 것으로 전망된다.

재원의 성격과 조성규모, 대상자 선정, 관리 등의 과제가 쉽게 해소할 수 있는 사안이 아닌데다 "무주택자 문제도 심각한 상황에서 사실상의 공공성을 띤 자금으로 주택소유자를 돕는다는 데 대한 사회적 공감대 마련이 쉽지 않을 것"이라는 금융계의 주장도 설득력이 더해지는 탓이다. 김석동 금융위원장이 지난 4일 "세일앤드리스백에 정부는 관여하지 않겠다"고 못박기도 했다.

◇'매입 후 임대' 모든 금융권 참여하도록 유도=여당은 세일앤드리스백을 모든 금융권이 참여해 재원을 조달한 뒤 별도의 기구를 만들어 운영할 계획이다. 은행은 물론 보험사와 저축은행 등에까지 출자를 받아 기금을 우선 조성하겠다는 것이다. 아직까지 출자규모나 운영주체 등에 대한 구체적인 방안은 내놓지 않고 있다.

금융계에서는 우리금융지주가 자율적으로 방안을 마련하고 있다. 우리금융의 경우 총액을 정해놓고 그 한도 내에서 주택담보대출자의 집을 되산 뒤 임대하는 구조다. 다만 우리금융은 계열사가 지분 15% 이상을 출자하지 못하도록 했다. 이에 따라 주택ㆍ취득세 등 세금 부담이 있는 특수목적회사(SPC) 방식으로는 쉽지 않다. 또 은행법상 주택 매입과 임대도 할 수 없다. 이 때문에 우리은행은 집을 처분신탁으로 맡기는 신탁을 이용할 가능성이 높다.

◇재원마련과 대상자 선정, 매입가격 책정 등 난제=재원마련은 큰 부담이다. 대상자 선정에 따라 마련해야 할 재원의 격차는 크다. 이 제도를 처음 도입한 미국의 뱅크오브아메리카(BOA)는 최초 1,000채 매입으로 시작했다. 올해까지 2,500채까지 늘릴 예정인데 집 한 채를 3억원에 산다고 가정하면 7,500억원의 자금이 필요하다. 금융계의 한 고위관계자도 "덩치가 큰 BOA도 일단 단계적으로 규모를 확대해나가는 전략을 쓰고 있는데 매입주택 수가 많아질수록 조달해야 할 재원규모도 기하급수적으로 늘어난다"고 말했다.



우리나라의 경우 하우스푸어가 108만가구(현대경제연구원 추산)에 달한다. 10%(10만8,000가구)를 대상으로 전국 주택 평균가격 1억1,812만원(한국은행 통계청자료)에 산다고 가정해도 필요한 자금은 12조7,000억원에 이른다. 재원조달이 만만치 않다는 얘기다.

대상자 선정이나 매입가격 책정도 쉽지 않다. 희망자로 국한한다고 하더라도 대상자를 좁힐 경우 정책의 실효성은 떨어진다. 그렇다고 희망자 모두의 주택을 매입하기에는 재원의 한계에 부닥친다. 더욱이 매입가격 산정도 쉽지 않다. 실거래가격으로 주택을 매입할 경우 추가 하락 가능성이 커지고 그렇다고 시세의 80%를 적용하면 '세일앤드리스백' 프로그램을 신청할 주택소유자도 줄어들 수밖에 없다.

◇'무주택자도 많은데….' 사회적 합의도 쉽지 않을 듯=우리나라의 주택정책은 무주택자에게 맞춰져 있다. 자가보유율은 60%로 여전히 10가구 가운데 4가구는 무주택자다. 이 때문에 전월세 문제 해결이 중앙정부는 물론 지방정부의 주요한 과제다. 이런 상황에서 하우스푸어를 대상으로 한 정치권의 세일앤드리스백 대책을 바라보는 시각은 차갑다. 더구나 예금을 받아 이를 운용하는 금융계로부터 자금을 받아 유주택자 지원대책을 내놓는 것에 대한 반감도 있다. 금융계의 한 관계자는 "공공자금을 가지고 하우스푸어를 구제한다면 사회적 합의를 어떻게 할 것이냐"면서 "전월세 상승으로 부담이 커지면서 집 없는 설움이 크다는 것을 고려할 때 자칫하다가는 선거용 정책이 될 수 있다"고 말했다.

금융계의 또 다른 관계자도 "주택담보대출이자가 가처분소득을 넘어선 것은 개인이 경제행위에 실패한 것이고 가처분소득 이상의 이자를 물면서 대출을 받은 것은 투기다. 이를 금융기관이나 정부가 나서서 도와준다는 것은 말이 안 된다"고 지적했다.