[실전재테크] 아파트ㆍ땅 투자보다 종자돈 불리기 주력을

문) 다섯살된 딸아이가 있는 가장으로, 아내와 맞벌이를 하면서 1년에 6,500만원 정도 벌고 있습니다. 월 지출은 딸 아이를 돌봐주는 도우미, 어린이집, 카드대금 등을 합쳐 200만원 정도 됩니다.

여윳돈으로는 청약예금(1순위) 600만원과 통화채권펀드(BMF)통장에 3,500만원, 세금우대저축 1,500만원을 합쳐 5,000만원 정도입니다.

지난해 11월 33평 아파트를 대출 없이 3억8,000만원에 구입했는데, 현재 2억2,000만원에 전세를 주고 있습니다.

현재 가지고 있는 여윳돈 5,000만원을 어떻게 운용하는 게 좋을지를 고민하고 있습니다. 지방에 전세를 끼고 아파트를 하나 더 마련해 볼까, 아니면 1순위 청약통장으로 계속 청약을 시도해볼 까 등을 생각하고 있습니다. 땅을 좀 사두는 방법은 어떨까요. 조언을 부탁합니다.

답) `5.23 부동산안정대책` 이후 부동산시장은 안정세를 보이고 있습니다. 하지만 저금리 기조가 이어지고 있고, 여기에 400조원에 달하는 풍부한 유동성으로 인해 언제라도 상승세로 돌아설 수 있는 활화산 같은 상태입니다. 이런 시점에서 여윳돈으로 부동산에 투자하는 경우라면 철저한 주의가 필요합니다.

상담자가 고민하는 것처럼 5,000만원의 여윳돈을 가지고 지방 아파트에 투자하는 것은 수익성을 보장받기 어렵습니다. 현재 서울의 경우 분양권 전매 금지 및 재건축규제에 따른 아파트의 거래위축으로 가격안정이 지속되고 있습니다. 게다가 입주를 6개월 정도 앞둔 아파트단지를 제외하고는 분양권 프리미엄이 하락세를 보이고 있습니다. 다만 수요에 비해 공급이 부족한 일부 강남지역은 여전히 상승세를 달리고 있는 점을 감안하면 `투자지역`으로는 서울이 유리해 보입니다.

하지만 여윳돈을 가지고 아파트에 투자한다면 전세를 끼든 대출을 받든 적어도 시세의 60% 정도는 자기자금이 확보되어야 합니다.

땅에 투자하는 방법은 개발 가능성이 높은 지역을 골라야 합니다. `땅을 살 때는 큰 도로변에 붙어 있는 땅을 사야 된다` 는 말은 상식적인 얘기입니다. 행정수도 후보지역, 고속철도역사 인근, 강남수요 대체지역 등은 앞으로도 땅값이 상승할 것으로 보입니다. 물론 토지거래 허가구역과 투기지역을 지정하는 등 정부의 압박이 지속되고 있지만 아파트시장의 거래위축에 따른 투자대안으로 토지시장의 관심은 지속될 것으로 보입니다. 토지개발공사가 분양한 수도권 일원의 단독주택지에 돈이 몰리는 현상을 눈 여겨볼 필요가 있습니다.

단독주택지는 주변의 신도시 개발과 맞물려 잘만 고르면 높은 투자수익을 올릴 수 있습니다. 또한 수도권 일대의 새로운 도로개설 인터체인지 주변지역, 택지개발 예정지역, 대규모 관광단지 주변지역을 노려볼 만 합니다. 특히 경춘선이 복선화 되면 춘천ㆍ서울간 출퇴근이 가능할 것으로 보여 역사주변 지역이 뜨고 있습니다.

그러나 땅에 대한 투자는 장기적인 관점에서 자기자본을 가지고 투자해야 한다는 점을 간과해서는 안 됩니다.

상담자의 경우 아파트나 땅에 투자하기 위해 상당액을 대출 받아야 할 상황입니다. 따라서 지금은 대출은 끼고 부동산에 투자하는 것보다는 종자돈을 더 만드는데 주력하는 것이 좋겠습니다. 그리고 1순위 통장을 가지고 있다면 투자가치가 높은 지역으로 꾸준히 청약을 하도록 하십시오. 수도권 비 인기지역 보다는 강남 인기지역을 골라 집중적으로 청약할 필요가 있습니다.

특히 하반기에는 주택난 해결을 위해 정부가 서울지역을 비롯한 수도권 일대에 대대적인 아파트 공급계획을 세워 놓고 있다는 점을 염두에 두어야 합니다.

현재 보유하고 있는 여유자금 5,000만원은 시장상황과 향후 전망에 따라 적절한 포트폴리오가 필요합니다. 세금우대를 비롯한 절세상품을 최대한 활용하면서 초과수익을 위해 주가지수연동형 예금과 같은 투자상품에 가입하는 것이 유리해 보입니다.

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<고준석(신한은행 부동산 재테크 팀장) >