[건축규제] 고층아파트 '천덕꾸러기' 된다

서울시가 북한산 등의 경관보호를 위해 종로구 구기동·평창동·부암동 일대 41만5,900여㎡를 5층, 18M 이하 건물만 지을 수 있는 최고고도지구로 지정한데 이어 성북구 정릉동 일대 21만9,000㎡을 최고고도지구로 묶고, 관악산·용마산·한강 주변지역도 정도의 차이가 있을 뿐 비슷한 유형의 건축규제조치를 취할 방침이기 때문이다.건설교통부도 준농림지역에 고층아파트 등이 무분별하게 들어서는 것을 막고, 토지특성에 따라 용도지구를 지정해 토지이용규제를 강화할 계획이다.

이에 따라 이들 지역에 이미 지어져 있는 고층아파트나 고층건물이 노후화될 경우 기존 층고를 유지하려면 건물 내·외부를 개조하는 리모델링을 할 수 밖에 없을 것으로 보인다.

서울시가 지난 5월 풍치지구내 건물높이제한이 강화되기 전인 지난 68년 건축된 용산구 한남동 힐탑아파트(12층) 등을 4층 빌라로 재건축하는 안을 승인한 반면 한남아파트(5층)를 4층 빌라로 재건축하는 안을 부결시킨 것은 고층아파트 등의 앞날을 예고하는 좋은 케이스다.

시는 힐탑아파트의 경우 일반적인 풍치지구내 건축제한기준(3층·건폐율 30% 이하)을 적용할 경우 재산상의 불이익이 너무 커 법령이 허용하는 최고높이인 4층으로 재건축할 수 있게 하고, 건폐율도 40%로 올렸다. 1개층을 높여줘도 남산 조망권을 해치지 않는다는 점을 감안해서다. 그래도 지상 건축연면적은 종전보다 17%(5,054→4,192평)나 줄었다.

힐탑은 건물주가 1명 뿐인 임대아파트여서 해법 마련이 그래도 쉬운 편이었다. 그러나 한강변 한남아파트(지하1층, 지상5층)를 4층 빌라로 재건축해 평수를 늘릴 수 있게 해달라는 주민들의 요구는 받아들이지 않았다. 남산 조망권을 해치고 3층·건폐율 30% 이하로 짓더라도 건축연면적이 66%(613→1,017평)나 늘어나는 등 기득권이 확대된다는 이유에서다.

경관보전 등을 위해 층고제한이 강화돼 20층짜리 분양아파트를 5~10층 이하로 재건축해야 한다면 문제는 더욱 심각해진다. 지금의 용적률·층수를 찾아먹지 못하게 된 규제지역 고층아파트 주민 등의 반발이 커질 수밖에 없다.

시는 이에 따라 환경·경관보전 등을 위해 토지이용 제한이 강화되는 지역의 토지개발권(TRANSFER DEVELOPMENT RIGHTS)을 도심지 등 고밀개발이 이뤄지는 지역에 파는 개발권이양제도를 도입하는 등 다양한 해법 마련에 나설 예정이다. 개발권이양제도를 도입하면 고밀개발지역 땅주인 등에게 개발이익이 돌아가는 「부익부 빈익빈」 현상을 예방하고, 공공부문의 지출 없이도 지역간 형평을 도모할 수 있다.

임웅재기자[e-mail]