'재건축 규제' 도심 난개발에 쐐기

'재건축 규제' 도심 난개발에 쐐기

서울시가 18일 밝힌 '지구단위계획 운영지침'은 현재 개별 단지별로 이뤄지고 있는 재건축 사업을 지역별로 묶어 특성에 맞게 개발함으로써 난개발에 따른 부작용을 줄이겠다는 의미를 담고 있다.

하지만 운영지침이 시행되면 각 구별로 장기적인 마스터플랜을 담은 지구단위계획을 세운 후에야 재건축이 가능하기 때문에 현재 추진중인 서울시내 재건축 사업 대부분이 차질을 빚을 것으로 우려되고 있다.

◇재건축 절차 어떻게 달라지나

현행 주택건설촉진법상 일반 아파트는 조합설립인가와 건축심의, 사업승인계획의 절차를 거치면 재건축이 가능하도록 돼 있다. 하지만 지구단위계획 수립이 의무화될 경우 사전에 반드시 시의 도시계획심의위원회 심의 절차를 거쳐야만 한다.

소규모 연립 등을 제외하면 대부분 서울시가 지구단위계획 수립 의무화 대상으로 지정한 '300가구 또는 대지면적 1만㎡(3,025평) 이상의 단지'에 포함된다는 점을 감안하면 현재 재건축이 추진중인 대부분 아파트는 지구단위계획 수립이라는 절차가 추가된 셈. 최소한 지구단위계획이 마련되기 전에는 사업 추진이 불가능해지게 된 것이다.

이는 구청장이 허가권을 갖고 있는 재건축사업을 서울시가 직접 관리하겠다는 의미로도 분석된다.

◇재건축사업 위축 불가피

서울시가 이처럼 지구단위계획 의무화라는 강도높은 규제책을 들고 나온 것은 최근 불거진 난개발 문제에 적극적으로 대처하겠다는 의지로 풀이된다.

도로ㆍ주변환경 등을 무시한 마구잡이식 재건축에 따른 폐해를 최소화하겠다는 것.

문제는 자칫 서울시내 신규 주택공급의 젖줄인 재건축 사업을 크게 위축시킬 수 있다는 점이다.

현재 서울시내 아파트단지중 지구단위계획이 마련된 곳이 강남구 개포동 개포주공아파트 일대가 포함된 개포지구 한곳에 불과할 만큼 아직 지구단위계획 자체가 각 구청들에게는 생소한 개념이다.

그나마 개포지구의 경우 지구단위 계획 초안을 만드는 데만 1년 가까이 걸렸지만 이마저 서울시 도시계획위원회가 재검토를 지시함으로써 이 일대 1만3,000여가구의 재건축사업의 발을 묶어놓고 있다.

건축규제 강화에 따른 재산권침해를 둘러싼 지자체와 주민간 마찰도 새로운 문제로 떠오를 가능성이 크다.

지구단위계획구역으로 지정되면 사업지연은 물론 현행 용도지역에 따른 용적률 규제 외에 고도제한ㆍ공공용지 확보 등 새로운 건축규제가 가능해져 그만큼 재건축사업의 수익성은 낮아지기 때문이다.

주택업체 관계자는 "지구단위계획 운영지침이 그대로 적용될 경우 현재 각 재건축을 추진중인 각 단지별로 세워놓은 사업계획은 무용지물이 될 수 밖에 없다"며 "이는 업체의 수익성은 물론 사업 지연에 따른 집값 하락 등으로 이어져 가뜩이나 위축된 주택경기를 더욱 침체로 몰아갈 수 있다"고 우려했다.

정두환기자