[재테크] 집단 취락지구 대지 노려라

주식으로 목돈을 쥔 사람들이 많은데다 대우사태로 주식시장의 열기가 식으면서 부동산 쪽으로 투자 관심도가 급속히 옮겨가고 있는 추세다.때마침 정부가 그린벨트(개발제한구역)를 30년만에 대폭 해제하는 조정방침을 발표하자 투자자들은 그린벨트 지역을 주목하고 있다. 그린벨트 투자의 포인트와 주의사항을 점검해 본다.

◇개발 싯점 그린벨트가 해제됐다해도 곧바로 집을 짓고 체육시설 등을 건립할 수 있는 것은 아니다. 인구 1,000명이 넘는 대규모 취락지구는 내년 봄부터 건축붐이 일 것으로 보이지만, 대부분의 지역은 별도의 도시계획 등이 완성되는 2~3년후 쯤에나 본격적인 개발이 기대된다.

해제된 후에도 매입절차가 까다롭고 상당지역은 그린벨트에 준하는 규제를 계속 받게되기 때문이다. 전문가들은 섣불리 투자하다간 낭패를 볼 우려가 있다고 충고한다. 참고로 땅값은 지난해말 그린벨트를 조정한다는 말이 나오면서 이미 크게 오른 상태다.

◇토지거래허가 정부는 해제이후 투기를 우려해 지난해말 모든 그린벨트를 토지거래허가구역으로 묶었다. 따라서 이곳에 땅을 사려면 건교부가 정한 허가기준에 따라 지자체의 허가를 받아야 한다.

△주택용지는 해당시군과 인접한 시준에 거주하는 1년이상 무주택자, 객관적이고 구체적인 매입사유를 밝힐 수 있는 유주택자만이 구입할 수 있다. 시·군·구에 비치된 토지거래허가신청서와 토지이용계획서를 제출하면 15일 이내 허가여부를 확인할 수 있다.

△농지는 영농목적이 분명해야 하고, 별도의 농지위원회의 동의도 필요하다. 또 자신의 주소지로 부터 20㎞이내의 농지여야 허가를 받을 수 있다. 특히 서울시, 경기도, 광역시에 붙어 있는 시군구의 농지를 구입할 경우 농민이나 영농법인이라도 그 지역에 가구원 전원이 거주하거나 사무소가 있어야 가능하다.

△허가구역이라고 해도 일정규모 이하의 토지는 허가를 받지 않고 자유롭게 거래할 수 있다. 도시계획구역내에서는 ▲주거지역 82평이하 ▲상업지역 100평이하 ▲공업지역 300평이하 ▲녹지지역 100평이하는 허가받을 필요가 없다. 또 도시계획구역 밖에서는 ▲농지 302평이하 ▲임야 604평이하 ▲기타 151평이하일 경우 허가없이 매매가 가능하다.

건교부 류윤호 토지정책과장은 “실수요자가 그린벨트를 사는데 아무런 지장이 없지만 외지인이 투기목적으로 매입하기란 사실상 어렵다”고 설명했다.

◇경매로 사는 법

경매로 그린벨트 땅을 낙찰받으면 면적에 상관없이 허가를 받지 않아도 된다. 다만 농지의 경우 농지법에 따라 302평이상의 농지를 구입할 경우 농지취득자격증명과 농지위원회 2인이상의 동의를 받아야 한다. 입찰 이전에 반드시 현장을 방문해 살펴봐야 한다.

◇투기단속(세무조사)

건설교통부는 6개월이내 3회이상 거래할 경우 투기혐의자로 분류, 국세청에 통보하고 있다. 이미 1,434명의 투기혐의자 명단이 넘어갔고, 해당지역에 투기조짐이 발생할 경우 모든 거래자 명단을 국세청에 통보할 계획이다. 이에 따라 토지거래허가대상에서 제외된 소규모 토지를 단기간 사고 팔 경우 조사대상에 포함될 가능성이 높다.

◇유망지역 인구 1,000명 이상의 집단취락이나 도로관통 지역 등 해제가 예정돼 있는 지역이 투자가치가 높다. 예를 들어 서울의 은평구 진관내동 같은 곳이 그곳이다. 특히 대지는 가장 안전한 투자대상이다. 설령 그린벨트로 계속 묶인다해도 규제가 완화돼 주택과 근린생활시설을 지을 수 있다.

【도움말=유종률 건국컨설팅 대표·02_539_0033, 정광영 한국부동산 경제연구소장·02_393_8888】 【이득수 기자】