[알기쉬운건축이야기] 18. 도시설계

취근 심심찮게 「도시설계」라는 용어를 접하게 된다. 분당의 백궁역 일대 9만8,000여평에 대한 도시설계를 변경, 업무용 땅을 주상복합이 가능하게 용도변경하는 것을 놓고 지역주민과 성남시청간 갈등이 있다는 보도도 있었다. 또 서울 인사동을 전통문화를 육성하기 위해 건축허가를 제한하고 도시설계를 작성하겠다고 한다. 도대체 도시설계가 무엇이고, 어떤 역할을 하는 것일까.◇도시설계란=도시계획과 건축설계의 중간 단계 수준의 도시관리 수단이다.

도시계획은 포괄적인 거시계획. 도시전체에 대해 주거·상업·공업·녹지지역 등 용도지역을 나누고, 도로·교통·환경등에 대한 도시기반시설 설치를 계획하는 것이 도시계획이다. 건축설계는 1개 필지에 건축물의 규모·형태등을 구체적으로 설계하는 최소규모 계획.

이에 반해 도시설계는 포괄적인 도시계획만으로 특정 목적을 달성하기 어려운 특정지역에 대해 별도의 기준으로 도시를 활성화시킬 수 있도록 한 제도다. 분당·일산 등 수도권 5개 신도시가 도시설계에 의해 개발됐으며 서울의 테헤란로·대학로 일대도 도시설계에 의해 유지·관리되고 있는 대표적인 경우다.

도시설계구역은 시·군·구청장이 지정한다. 대상구역에 대해 일정기간동안 주민들의 의견을 듣고 확정·공고하면 2년내에 구체적인 도시설계를 작성해야 한다. 일반적으로 도시설계가 완성될때까지는 해당지역내 건축허가가 제한된다. 도시설계가 완성되면 주민공람과 시·도지사의 승인을 거쳐 확정·고시된다.

◇도시설계와 건축허가=도시설계구역 안에서 건물을 지으려면 도시설계 내용을 따라야 한다. 도시설계 내용을 변경하는 것은 최초 승인절차와 같지만 경미한 변경은 공람절차가 생략된다.

도시설계에서는 용적률·건축물용도·높이·형태·공지 및 녹지 등을 구체적으로 도면에 표시한다. 건축법에서 정하는 일반적인 기준이 있지만 도시설계에서는 이와 다른 기준을 정할 수도 있다. 대지 안의 조경·건폐율·용적률·지역지구 용도제한·최고높이·일조높이 제한등이 그 대상이다. 예컨대 일반주거지역의 용적률은 400%지만 도시설계는 이를 200%로 제한하거나 500%로 높일 수도 있다. 또 건축가능한 최고높이나 최저높이를 제한할 수도 있고 상업지역에서도 특정 위락시설의 건축을 금지할 수도 있다. 반면 주거지역안에서 제한되는 용도의 건축물을 도시설계를 통해 허용할 수도 있다. 도시설계가 반드시 주민들의 재산권을 침해하지는 않는다는 얘기다.