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땅을 보고 마음에 들지만 등기부 등본을 보는 순간 미련이 없어지는 경우가 많다. 소유권자가 여러 명으로 공유 지분이 되어 있는 경우나 종중의 명의로 되어 있는 땅, 소송이 걸려 있는 땅, 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등이 덕지덕지 붙어 있는 땅, 지상권이 설정되어 있는 땅은 구입 시 특별한 주의를 요한다. 아직도 사망자 명의로 되어 있고 상속 등기가 되어 있지 않은 땅, 명의신탁이 되어 있는 땅, 여러 채권자에 저당권이 과다하게 설정되어 있는 땅, 세금이 체납되어 있는 땅 등도 매물로 나오는데 이런 것들은 법률적으로 복잡해 구입을 망설이게 하는 땅이다.
그러나 복잡한 권리관계도 내가 조금만 노력한다면 결코 어렵지만은 않다. 경매를 통해 낙찰 받으려는 투자자의 경우 복잡한 권리관계가 오히려 좋은 호재가 될 수도 있다는 것을 알아야 한다. 물론 경매 투자자도 기본적인 공법상의 규제는 알고 있어야 한다. 일반인이 기피하는 물건이 여러 번 유찰되어 경매 기준가가 반 토막이 되어 경매 투자자들에게는 오히려 적은 경쟁률에 싼 값으로 낙찰을 받을 수 있는 기회를 얻을 수 있다.
투자 하려는 땅에 관련된 공법적 제한과 규제의 내용을 기본적으로라도 파악하고 있어야 한다. 우리나라 지도에 나와 있는 땅으로 공법적 규제를 받지 않는 땅은 없다. 모든 땅은 국공유지나 사유지를 막론하고 모두 거미줄 같은 공법상의 규제를 받도록 되어 있다. 땅에서 할 수 있는 것과 없는 것, 해서는 안되는 것이 법령에 최대한 규정되어 있다. 할 수 있는 행위도 할수 있다고 그냥하면 안된다. 건축허가나 개발행위허가 등 관련법에 의한 허가와 신고절차를 반드시 거쳐야한다. 내 땅을 사용, 수익을 내야 할 경우에도 할 수 있는 개발행위과 이용 행위에 대해 관련 공법의 제한내용을 알고 있어야 한다. 그래야 원활한 토지 사용과 장래의 수익 효과를 극대화 시킬 수 있다.
우리나라의 토지규제 관련 공법은 목적과 필요에 따라 개별법으로 무수히 제정되어 있기 때문에 토지 소유자라 할지라도 자기 땅에 자기가 무엇을 할 수 있고 무엇은 할 수 없는지 잘 모를 정도로 복잡하다고 하는 비판의 목소리가 높다.
규제법의 대표적인 것은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 수도권정비계획법, 개발제한구역지정에 관한 특별조치법, 농지법, 산지관리법, 수도법, 하천법, 공원법, 도로법, 환경대책기본법, 장사 등에 관한 법률, 건축법 등이 있다.
정확한 규제 내용을 파악하려면 법률뿐 아니라 같은 법의 시행령, 시행규칙, 고시, 공고, 훈령, 지침 등에서 관련 내용을 잘 찾아봐야 한다. 특히 땅이 위치한 지방자치단체의 조례 등은 반드시 참조해야 한다. 토지의 가격은 1차적으로는 그 위치가 중요하지만 규제내용, 즉 어떠한 용도로 쓸 수있는 땅인가 하는 것도 땅값을 좌우하는 요소다.
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