"입지별 채권 매입액 차등화 필요"

같은 단지내서도 층수·조망 따라 큰 차이

당첨자 실질분양가 차이 수천만원 이상 나기도

당첨 확률 높이려면 상한선까지 써내는게 확실

은평뉴타운, 파주 운정, 고양 덕이ㆍ식사, 인천 송도ㆍ청라지구 등 수도권 유망 택지지구내 아파트 공급이 다가오면서 ‘채권입찰제’에 대한 관심이 높아지고 있다.

채권매입액을 얼마로 써내느냐에 따라 당첨자가 부담하는 실질분양가가 크게 달라질 수 있어, 예비청약자들은 채권입찰제에 따른 대응전략을 꼼꼼히 세워둘 필요가 있다.

최근 공급현황을 보면 같은 지구내에서도 청약자들의 채권입찰액이 실제 크게 다른 경우가 많아 청약자들은 인기도에 따라 채권매입액에 대한 차등화 전략이 필요하다고 조언한다.

◇입지별 채권매입액 차등화 전략 필요=채권입찰제에 따라 85㎡초과 중대형 아파트에 청약하려는 사람들은 입지별로 채권매입액을 차등화하는 전략이 필요하다. 물론 당첨 가능성을 높이려면 상한선까지 채권매입액을 써내는 방법이 가장 확실하다. 하지만 최근 공급현황을 보면 입지별로, 심지어 같은 단지 내에서도 층수나 조망에 따라 당첨자의 채권매입액이 크게 차이나는 경우가 있어, 채권매입전략을 잘 짤 경우 수천만원을 아낄 수 있는 것이다.

실제 최근 청약접수를 끝낸 고양시 일산2지구 C1 블록 주공휴먼시아의 경우 당첨자들이 써낸 채권매입액은 천양지차를 보였다.

총 410가구 중 150.96㎡형과 151.42㎡형은 1순위에서 마감됐고 150.97㎡형과 151.46㎡형은 2순위에서, 나머지 3개 주택형(167.95㎡형, 168.49㎡형, 168.59㎡형)은 3순위에서 각각 마감됐다. 이 가운데 3순위에 마감된 168㎡형 안팎의 3개 주택형의 경우는 당첨자들 중 채권매입액을 수백만원만 써낸 이들도 있었다. 물론 대다수는 상한선인 1억3,000여만원을 써냈다. 실제 1순위로 신청한 A씨는 상한액인 1억3,200만원을 써냈지만, 3순위로 신청해 당첨된 B씨는 고작 500만원만 써내고서도 당첨됐다. 할인율 65%를 적용할 경우 두 사람의 실질분양가 차이는 무려 4,445만원이다.

이는 3순위까지 분양이 밀리는 비인기 지역 또는 단지의 경우 채권매입액을 최소화 하고도 당첨이 가능하다는 것을 보여준 예다.

박상언 유앤알 사장은 “분양시장이 침체된 상황에서 유망단지를 제외하면 채권입찰제 대상 아파트도 2ㆍ3순위 미달이나 미분양이 발생할 것”이라며 “인기도 별로 채권매입액을 차등화 시키는 전략이 필요하다”고 말했다.

◇채권입찰제가 뭐길래=아파트 분양에 따른 시세차익을 환수하기 위한 제도다. 즉 분양후 예상되는 ‘시세-분양가’의 일정부분 만큼을 채권매입을 통해 지불하도록 한 것이다. 민간이 짓는 85㎡초과 중대형 아파트에 적용된다.

채권입찰제는 분양가상한제와 함께 적용된다. 분양가상한제로 분양가가 낮아지면 그만큼 시세차익이 커지기 때문에 청약과열을 막기위해 채권입차제를 병행하는 것이다.

채권입찰제의 기준이 되는 시세는 주변시세의 80%선에서 결정된다. 예를 들어 132㎡형 아파트의 주변시세가 5억원일 경우 해당지역 신규분양 A아파트 132㎡형의 실질분양가의 상한선은 5억원의 80%인 4억원이 된다.

채권입찰제에 따라 당첨자가 실제 부담하는 실질분양가는 ‘분양가’와 채권매입후 되파는 경우 할인에 따른 ‘손실액’의 합으로 결정된다. 즉 A아파트 132㎡형의 경우 분양가가 3억5,000만원이라면 당첨자는 채권손실액이 최대 5,000만원이 되도록 채권매입액을 결정해야 한다.

채권손실액은 할인률에 따라 결정된다. 통상 적정할인율을 65%로 본다. 즉 1억원의 채권을 매입해 즉시 되팔 경우 65% 밖에 받지 못한다는 것이다. A아파트 132㎡형의 경우 채권손실액이 5,000만원이 되도록 하기 위해선 1억4,300만원어치의 채권을 매입해야 한다.

지난 9월1일 청약가점제 시행으로 청약환경이 다소 복잡해져, 청약자들은 채권입찰제에 따른 청약전략을 면밀히 검토해야 한다. 청약가점제가 적용돼도 민영 85㎡초과 중대형 아파트의 당첨을 가르는 최대 변수는 채권입찰제다. 즉 채권매입액을 높게 써낸 순서대로 당첨자를 가른 뒤 동점자에 한해 50%는 청약가점순으로, 나머지 50%는 기존의 추첨제로 당첨자를 뽑는 것이다.