감정시가·시세 직접 확인을

돈버는 경매투자 요령

'경매투자, 소신 없으면 백전백패다'

경매 낙찰가율이 천정부지로 치솟고 있다.

지난해 연말 이후 강남권을 중심으로 집값이 급등한데다 올해 집값 상승세가 예상되면서 사상 처음으로 평균 경매낙찰가율(낙찰가/감정가X100)이 100%를 넘어서는 법원까지 나타나고 있다.

심지어 지난해말 경매로 나온 강남의 A아파트는 무려 148명의 입찰자가 몰려 감정가 보다 35%나 높은 가격에 낙찰되는 등 경매 낙찰받기가 웬만한 신규분양 당첨 만큼이나 어려운 실정이다.

하지만 경매는 고위험 고수익 상품이다. 남들 한다고 무작정 아무런 준비도 없이 덩달아 뛰어든다면 '백전백패'하는 게 부동산 경매다.

◇감정시기를 확인하라

경매 부동산의 감정은 일반적으로 최초 입찰 3~4개월 전에 이뤄진다.

요즘처럼 집값 변동이 심한 때는 감정가가 시세를 제대로 반영했다고 보기 어렵다.

아파트는 가격 자체가 공개돼 있어 큰 문제가 없지만 연립이나 단독, 상가 등의 경우 시세파악조차 만만치 않다.

결국 언제 감정이 이뤄졌는지를 파악하고 현장 답사를 통해 해당 물건의 정확한 시세를 파악해야 한다.

◇입찰금액을 바꾸지 말라

최근 경매 낙찰가율이 치솟고 있는 가장 큰 이유는 경매참가자들이 현장 분위기에 휩쓸려서 입찰가격을 경쟁적으로 올리고 있기 때문이다.

경매초보자들은 몰려든 입찰자를 보고 낙찰을 위해 터무니 없이 올리기 일쑤다.

경매는 낙찰되면 좋고 안되면 그만이라는 생각으로 해야 한다. 이 때문에 입찰 전에 자신이 생각했던 금액을 바꾸지 않는 일관성이 필요하다.

◇추가비용 없는 낙찰은 없다

경매 낙찰에서 흔히 간과해버리기 쉬운 게 후순위 권리자문제다.

법적으로 문제가 안되니 내보내면 그만이라는 생각은 원칙적이긴 하지만 현실적이진 않다. 괜히 세입자와 실랑이를 하며 시간을 끄느니 최대한 빠른 시간내에 합의를 하는 것이 유리하기 때문이다.

30평형대 아파트의 경우 200만~300만원, 다세대ㆍ다가구주택은 세입자 1명당 50만~70만원 정도의 이사비용을 부담할 수 있다는 여유를 가져야 한다.

경매로 산 부동산은 일반 매매물건보다 관리상태가 좋지 않게 마련이다. 낙찰후 개ㆍ보수 비용 때문에 자칫 배보다 배꼽이 더 큰 상황에 처할 수도 있다.

◇경매는 취ㆍ등록세 과표가 높다

경매물건의 낙찰가가 시세보다 최소한 10%는 싸야 하는 것에는 이유가 있다.

바로 세금이다. 일반 매매의 경우 과표가 낮아 실제 세금이 집값의 2~3%선에 불과하지만 경매는 낙찰가가 곧 과표가 돼 5.6~5.8%인 취ㆍ등록세를 고스란이 물어야 한다.

여기에 채권금액과 각종 말소비용까지 합하면 낙찰금액의 6.5~7% 정도의 비용을 문다는 점을 감안해야 한다.

◇시세를 보수적으로 잡아라

경매 물건은 명도 등의 절차 때문에 빨라야 2~3개월이 지나야 완전히 소유권을 취득할 수 있다. 길면 6개월에서 1년이상 걸리는 경우마저 있다.

문제는 그 기간동안 부동산시장 상황이 변한다는 점이다. 낙찰 때는 시세보다 쌌지만 막상 팔 때는 오히려 시세보다 더 비쌀 수도 있다.

특히 최근의 집값에는 '거품'이 끼어 있다는 것이 대세다.

정부가 세무조사 등의 강력한 대책으로 집값을 잡으려 하는 것도 이때문이다. 따라서 전문가들은 지금의 경매시장이 '투자자'보다는 '실수요자'에 적합한 시점이라고 조언하고 있다.

'급매물' 정도를 산다는 생각으로 입찰해야 한다는 것이다.

정두환기자