[하반기 부동산시장 대예측] 새 제도 봇물 "정책변화 주시하라"

`정책 변화를 주시해라.`

올 하반기에는 새로 제정되거나 바뀐 부동산 관련 법령들이 대거 시행될 예정이다. 재건축 규제를 담은 `도시 및 주거환경정비법`을 비롯해 주택건설촉진법을 대체할 `주택법` 등 부동산 시장에 큰 영향을 미칠 법령이 본격 시행된다. 또 투기과열지구 내 아파트ㆍ주상복합의 분양권 전매가 전면 금지되고 재건축 아파트에 분양제가 도입되는 등 지금껏 볼 수 없었던 일대 변화가 예고되고 있다.

고강도의 시장 안정대책이 추가로 나올 가능성 역시 배제할 수 없다. 잇단 투기억제 대책에도 불구하고 집값이 안정되지 않을 경우

▲분양권 전매 전면금지 지역을 비 투기과열지구로 확대하는 방안도 거론되고 있다. 또 투기지역에 한해 양도소득세 세율을 중과세 하는 방안도 논의되고 있으며 일부에서는 분양가 자율화를 폐지해야 한다는 주장도 제기되고 있는 상황이다.

이에 따라 올 하반기에는 그 어느 때보다 정부의 정책 변화에 주의를 기울여야 할 것으로 보인다. 아울러 도시 및 주거환경 정비법과 일반주거지역 종 세분화, 주택법 등이 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지 관심이 모아지고 있다.

◇분양권 전매 전면 금지= 이르면 6월부터 투기과열지구 내에선 아파트ㆍ주상복합의 분양권 전매를 할 수 없게 된다.

새 법 시행 전에 계약을 체결한 아파트에 대해선 1회에 한해 분양권을 팔 수 있도록 예외규정을 두었다. 그러나 분양권을 매입한 사람은 등기가 완료된 후 매각해야 되기 때문에 분양권 거래가 크게 위축될 수 밖에 없을 것으로 보인다. 또 일부 인기지역ㆍ단지를 제외하고는 프리미엄도 제대로 형성되기 어려울 것으로 전망된다.

◇재건축, 후 분양제 도입= 현실성 여부를 떠나 재건축 아파트에 대해 80%를 시공해야 분양이 가능한 후 분양제가 적용되면 일부 단지를 제외하곤 사업을 추진할 수 없을 것으로 예상된다. 착공과 동시에 일반분양을 통해 사업자금을 조달해 왔는데 이것이 불가능 해지 때문이다.

부동산 전문가들은 이 조치에 대해 다소 회의적인 시각을 갖고 있는 것이 현실. 후 분양제를 전 아파트가 아닌 재건축 단지에 한정해 적용하는 것도 모양새가 좋지 않을 뿐더러 준비가 제대로 갖춰져 있지 않다는 점을 꼽고 있다.

◇주택법, 리모델링 뜨나= 대통령 재가만 남겨 놓고 있는 주택법도 눈여겨볼 대상이다. 주택건설촉진법을 대체할 이 법은

▲공동주택 리모델링 요건 명문화

▲청약통장, 분양권 불법 매도ㆍ매수ㆍ알선자 처벌 강화

▲도시지역 내 건물신축시 1종 지구단위계획 수립 의무화 등의 내용을 담고 있다.

이 중 눈여겨 볼 것은 공동주택 리모델링 요건 명문화. 주택법이 시행되면 재건축처럼 80% 이상 동의만 받으면 되고 미동의자에 대해선 매수청구를 행사, 사업을 추진할 수 있게 된다. 또 지구단위계획 수립을 의무화 한 것 등도 부동산 시장에 적잖은 영향을 미칠 변수다.

◇민간임대, 청약자격 제한= 하반기부터는 민간임대주택 이라도 청약저축 통장에 가입한 무주택자에게만 분양할 수 있도록 강화된다.

또 개인들도 조합을 결성해 임대주택사업을 할 수 있으며 이런 경우 국민주택기금에서 지원도 받을 수 있다. 공공주택 임차인이 거주 이전으로 인해 임차권을 양도할 때 역시 무주택자에게만 임차권을 넘길 수 있도록 강화된다.

◇주거지역 세분화, 도정법 재건축 시장에 폭탄= 6월말 완료되는 일반주거지역 종 세분화와 7월 1일부터 시행되는 도시 및 주거환경정비법은 단연 관심의 대상이다. 부동산의 가치를 현재보다 한 단계 낮추는 영향력을 발휘할 것이 확실시 되기 때문이다.

용적률 강화를 골자로 한 주거지역 세분화가 완료되면 토지값이 하락하는 등의 현상이 나타날 것으로 전망되고 있다. 특히 2종으로 지정된 땅ㆍ건물은 큰 폭의 자산가치 하락이 예상되고 있다.

도정법은 재건축 시장에 엄청난 영향력을 발휘할 것으로 보인다. 안전진단 기준 규격화 및 통일화, 300가구 이상 재건축시 정비구역 지정 후 개발 등은 무분별한 재건축 사업 추진에 제동을 걸기에 충분하다. 특히 도정법이 시행되고, 이 법의 효력이 시장에 본격적으로 미치게 되면 재건축 시장에선 지금껏 볼 수 없었던 새로운 현상이 나타날 것으로 예상된다.

◇기타= 경쟁을 거쳐 땅을 분양하는 `택지경쟁입찰제`가 6월경부터 시행될 예정이다. 택지개발지구 내 공동주택용지 중 전용면적 25.7평 초과 주택용지는 경쟁입찰을 통해 공급한다. 이는 택지값 상승으로 이어져 새 아파트 분양가격이 오르고, 그로 인해 주변 집값이 상승하는 등의 부작용도 나타날 수 있다는 지적이 제기되고 있다.

또 아파트, 단독주택, 다세대, 오피스텔 등 주거용 건물의 경우 앞으로 가구당 1차 고지가 의무화 돼 개발 수익성 역시 하락이 불가피할 것으로 전망되고 있다.

<이진우 기자(경제부) [e-mail]>