[공동주택 기준시가 조정/의미ㆍ전망] “투기심리 차단” 고강도 처방

국세청이 공동주택 시준시가를 평균 15.1% 상향 조정한 것은 수도권과 대전ㆍ충청 행정수도 이전지 등을 중심으로 확산되는 투기심리를 조기에 차단하기 위한 고강도 세금처방이라고 할 수 있다. 최근 가파르게 상승한 아파트가격을 양도소득세와 증여ㆍ상속세 과세기준에 제때 반영함으로써 부동산시장의 가수요를 억제하겠다는 취지다. 국세청은 이와 별도로 조만간 대전ㆍ충청지역과 서울 강남지역 투기혐의자에 대한 대대적인 세무조사에 착수할 예정이어서 이번 기준시가 조정은 투기억제에 상당한 효과를 거둘 것으로 보인다.

◇전격적인 정기고시=이번 기준시가 조정은 전국의 웬만한 공동주택은 모두 포함시켰다는 점에서 정기고시 성격을 갖는다. 그러나 7월1일 기준으로 정기고시 해 온 전례에 비한다면 기습적인 조정이라고 볼 수 있다. 부동산 업계에서는 지난해 4월 당초보다 3개월 앞당겨 정기고시한데 이어 9월에도 서울 강남과 수도권 등 441개 아파트단지를 조정한 바 있어 올해는 7월1일쯤 고시할 것으로 예상됐었다. 그러나 국세청은 행정수도 이전과 재건축 추진ㆍ저금리 등 3대 재료성 호재로 투기성 가수요가 확산되고 있어 전격적으로 기준시가를 조정했다.

◇어느 곳에 얼마나 올랐나=이번에 조정안의 특징은 투기진원지의 인상폭이 상대적으로 높을 뿐만 아니라 전국적으로도 고르게 많이 올랐다는 점이다. 전국 평균 상승률 15.1%는 90년 이후 최고치다. 19.1%가 오른 서울도 97년 이후 최고치다. 특히 서울 강남 일부지역은 지난해에 2차례 조정한 것을 감안하면 체감 인상률은 더욱 높아진다.

단연 눈길을 끄는 곳은 행정수도 이전 후보지인 대전광역시로 시ㆍ도 가운데 가장 많이 올랐다. 대전의 기준시가는 서울(19.5%)ㆍ경기(18.4%)보다 훨씬 높은 수준인 평균 26.0%나 인상됐다. 또 상대적으로 아파트가격이 낮았던 인천지역도 인천공항 활성화와 서해안개발의 호재에 힘입어 22%나 올랐고, 최근 투기지역으로 지정된 광명시 역시 24.9%로 오름폭이 컸다.

행정수도 이전지가 아닌 지방의 인상률도 이례적으로 높았다. 지난해 1.1% 오르는데 그쳤던 충북이 9.4% 상향조정됐을 뿐만 아니라 경남은 3%에서 14.9%, 대구는 8.3%에서 14.8%, 충남은 2.6%에서 14.7%로 각각 조정됐다. 다만 강원과 광주ㆍ전남은 지난해에 이어 올해도 상승폭이 미미했다.

같은 아파트라도 방향과 층에 따라 거래가격이 크게 다른 현실도 기준시가에 대거 반영됐다. 강남구 타워팰리스 69평형의 경우 10단계로 기준시가를 세분화해 최고 11억500만원에서 최저 9억3,500만원으로 32%(2억9,700만원)가량 차이가 난다. 국세청은 기준시가의 산정작업에 부동산감정평가 전문기관에 처음으로 아웃소싱해 공정성과 신뢰성을 높였다고 설명했다.

◇세부담액 논란일 듯= 매년 7월1일 기준으로 정기적으로 조정하던 기준시가가 지난해부터 수시고시제로 전환됨에 따라 몇일 차이로 세부담에 큰 차이가 나 논란일 것으로 보인다. 국세청은 새 기준시가를 30일부터 적용하기로 해 지난 주말 집을 팔았다고 하더라도 잔금을 치르기까지는 1개월이상 걸리기 때문에 양도세 부담이 갑자기 크게 늘어나게 된다. 국세청은 기준시가 조정계획을 미리 예고하면 주택거래시장에 큰 혼란을 초래한다고 설명하고 있으나 예측성이 떨어져 선의의 피해가 발생할 가능성도 배제할 수 없다. 국세청은 정기고시제로 전환된 97년에는 기준시가를 5월1일자로 조정했고 이후에는 매년 7월1월 기준으로 고시했다. 지난해의 경우 4월로 앞당겨 고시한데 이어 9월에도 투기대책의 일환으로 수도권 441개 단지에 대해 기준시가를 재조정한 바 있다.

◇아파트 기준시가 인터넷 조회방법

국세청 홈페이지 조회

①홈페이지 초기 화면 좌측 `궁금하세요?` 코너 아래(www.nts.go.kr) 기준시가 조회란 클릭

②전국지도가 나오면 시ㆍ도→시ㆍ군ㆍ구→읍ㆍ면ㆍ동→아파트명→해당동호(또는 평형)을 순차적으로 클릭

◇기준시가란=양도소득세와 상속세, 증여세 등 각종 국세를 부과할 때 적용하는 아파트와 연립주택 등 공동주택의 기준가격을 말한다. 비슷한 아파트나 주택이라도 실제 거래가격은 매매자의 상황과 시점에 따라 바뀔 수 있는 점을 감안해 국세청이 매년 한차례 이상 고시한다. 공동주택 기준시가는 지난 83년 2월18일 처음으로 고시된 후 이번을 포함해 모두 32회 고시됐다.

기준시가는 최대한 실제 거래가격에 접근시킨다는 것이 국세청의 방침이지만 일반적으로 실제거래가보다는 약간 낮다. 지방세인 재산세와 취득세, 등록세 등에는 국세청 기준시가가 적용되지 않는다.

<권구찬기자 [e-mail]>