공평과세 겨냥 "시가 최대한 반영"

■ 공동주택 기준시가 앞당겨 고시국세청이 공동주택 기준시가를 3개월 앞당겨 고시한 것은 최근 지나치게 급등한 아파트 가격을 양도세 등 과세기준에 제때 반영, 부동산시장의 가수요를 억제하기 위한 것이다.

그러나 통상 7월1일자로 발표하던 전국의 1만7,000여 공동주택의 기준시가를 예고도 없이 3개월 앞당겨 시행함에 따라 거래 시점에 따른 양도세 및 증여ㆍ상속세 부담액이 크게 차이가 날 것으로 보여 적잖은 논란이 예상된다.

국세청은 또 공평과세를 위해 '최대한 시세'에 근접시켰다는 말만 되풀이할 뿐 조정된 기준시가가 어떤 원칙에 따라 시세에 어느 정도 반영한 것인지를 공개하지 않아 과세행정이 투명하지 않다는 지적도 일고 있다.

■ 수시고시제에서 조기고시제로 선회

국세청은 지난 1월9일 부동산 세무조사계획을 발표하면서 가격이 이상 급등한 서울 강남 지역 재건축 예정 아파트 95개 단지의 기준시가를 정기고시일인 7월1일 이전에 수시로 고시하겠다고 밝혔다.

국세청은 그러나 95개 재건축 아파트 기준시가를 수시 고시하지 않고 이번에 전국(1만7,274개 단지)을 대상으로 한 기준시가 정기고시를 3개월 앞당겨 일괄 발표했다.

국세청은 최근 집값 급등과 관련, 실제 거래가액을 조사한 결과 이들 아파트 외에도 서울과 경기ㆍ인천 지역의 상당수 아파트 가격이 크게 오른 것으로 파악됐다고 밝혔다.

때문에 전국의 아파트 가격상승분을 과세자료에 제때 반영하기 위해 기준시가를 앞당겨 고시하는 것이 불가피했다고 설명했다.

가격급등 지역을 대상으로 한 수시고시제를 시행하지 않고 이처럼 조기고시제로 전환한 배경에는 특정 지역의 기준시가를 수시로 고시하는 선례를 만들 경우 가격이 크게 오르거나 내린 다른 지역도 수시고시제를 적용해야 하는 현실적인 부담도 깔려 있는 것으로 보인다.

따라서 수시고시제 시행의 부담을 피해가면서도 가격상승분을 과세자료로 적기에 흡수하는 묘책(?)을 찾은 것으로 볼 수 있다.

국세청은 시세의 평균 60~80%선인 기준시가를 이번에 70~90%까지 올리고 고급 아파트는 90% 이상 반영한 것으로 알려지고 있다.

■ 서울 강남의 재건축 아파트, 과천의 기준시가 현실화

2002년 고시에서 가장 주목되는 부분은 재건축 열풍을 타고 가격이 크게 오른 서울 강남 지역 재건축 대상 아파트와 저층 아파트가 밀집한 과천의 기준시가가 지난해보다 50% 가량 올랐다는 점이다.

서울 강남구의 아파트 기준시가 평균 상승률은 21.8%이지만 강남구 소재 재건축 대상 아파트는 평균 42.9% 상승했다.

또 서초구 재건축 아파트는 45.8%, 강동구 55.9%, 송파구 54.6% 등으로 전국 평균 상승률 9.7%에 비해 5배 가량 높았다.

특히 저층 아파트가 밀집된 과천은 재건축 단지 여부와 상관없이 평균 54.5% 올라 지역별 단위로는 지금까지 전무한 최고 상승률을 보였다.

이에 따라 이들 지역 아파트를 팔 경우 종전보다 양도세 부담은 보유기간과 양도차액에 따라 다르지만 평균 2~5배 가량 늘어날 것으로 보인다.

국세청의 한 관계자는 "서울 강남 재건축 추진 아파트와 과천 지역은 최근 가격이 이상 급등하면서 기준시가가 시세의 40~50% 정도에 불과한 아파트도 있었다"며 "가격상승분을 반영한 탓에 기준시가가 크게 올라 양도세 부담도 늘어날 것"이라고 설명했다.

■ 과세부담에 대한 논란 일 듯

3개월 앞당겨 기준시가를 고시함에 따라 4월4일 고시 전에 아파트를 판 사람과 이후 거래자간의 양도세 부담이 큰 차이가 나 논란이 일 것으로 보인다.

물론 3년 이상 주택을 보유한 1가구 1주택자는 양도세 부과대상에서 제외되지만 일부 거래자는 재산상 큰 손해를 볼 것이 분명하다. 이번에 기준시가가 50%이상 오른 과천 저층 주공아파트를 판 경우가 대표적이다.

서울 강남 재건축 추진 95개 단지는 수시고시제를 도입하기로 해 7월 이전에 고시가격이 오를 수 있다는 예측이 가능했다지만 그외 지역은 '늦게 팔았다'는 이유만으로 양도세 부담이 크게 늘어나기 때문이다.

권구찬기자