부동산과 금융시장 안정

`부동산 문제, 해결책은 정녕 없는 것인가`. 최근 부동산 문제가 또 다시 사회전체를 뜨겁게 달구고 있다. 정부가 폭등하는 부동산가격을 잡기 위해 다양한 정책을 제시하지만 정작 부동산가격은 요지부동이다. 대책이 나올 때마다 시장이 얼어붙는 것은 잠깐일 뿐 다시금 상승세를 타는 패턴이 반복되고 있다. 지속적인 정책 실패는 정부의 정책수행능력에 대한 국민들의 신뢰 저하로 이어진다. 심지어 최근에는 정부의 정책에 반대로 투자하여 큰 돈을 번 사람들의 이야기가 널리 회자되고 있는 실정이다. 부동산가격의 상승 요인은 어디에 있을까. 기본적으로 경기침체 및 저금리기조의 지속으로 시중의 부동자금이 부동산 외에 적절한 투자처를 찾지 못하고 있기 때문이다. 이와 함께 외환위기후 확대된 가계대출로 급증한 시중유동성이 대거 부동산시장에 유입된 점도 크게 작용했다. 이러한 인식에 따라 최근 금리인상 및 부동산관련 대출축소 등의 대책이 논의되고 있으나 제반 여건을 감안할 때 쉽게 이용할 수도, 실효성을 확보하기도 쉬운 방안은 아닌 것으로 보인다. 현실이 이렇고 원인이 분명한데도 해결방안은 명쾌하지 않다. 무엇보다 관리수단을 충분히 구비하고 있지 못한 상태다. 우리와 달리 주요국가에서는 부동산 관련 금융에 대한 감독과 감시체제 확보가 금융정책의 주요목표로 자리잡고 있다. 금융자율화 및 개방화로 부동산과 관련된 자산운용이 전세계 금융기관으로 확산돼 위험도 그만큼 커졌기 때문이다. 이런 점에서 볼 때 부동산가격상승은 일부 부유층의 축재에 따른 사회적 불균형 문제보다 더 심각하게 인식할 필요가 있다. 바로 경제적 측면, 시장경제, 금융시장의 입장에서 바라보자는 것이다. 부동산의 이상 급등락은 비정상적인 경제환경을 지속시켜고 종국에는 금융위기로 이어질 수 있다. 그럼에도 정부는 부동산시장에 대해 감시나 관리수단을 충분히 구비하고 있지 못하다. 시장의 안정성을 함께 책임질 수 있는 기관투자자는 물론 주택시장의 정보를 실시간으로 정확히 제공할 수 있는 정보기관도 없다. 다시 말해 부동산시장의 움직임이 어떠한지 명확히 파악할 수도, 또한 이를 처리할 방안도 없다는 것이다. 물론 부동산거래의 특성상 자본시장과 같이 중앙집중식 관리가 쉽지 않은 면도 있다. 사정은 세계 대부분의 국가에서도 마찬가지다. 그러나 선진국들은 미리미리 대비해 나가고 있다. 부동산자산의 증권화가 진전 등으로 상황이 점진적으로 개선되고 있는 것이다. 부동산을 둘러싼 대내외 상황을 감안할 때 정부는 내년에 설립될 예정인 주택금융공사를 보다 적극적으로 활용하는 방안을 고려할 필요가 있다. 주택금융공사의 설립은 기본적으로 잠재적 불안요소로 작용하고 있는 주택담보대출의 구조를 건전화함으로써 금융시스템의 안정성을 제고할 수 있다. 또 선진적인 주택금융의 제공으로 국민 주거복지의 향상을 꾀하는 효과도 발생한다. 더욱이 주택시장에 대형 공공기관을 참여시킴으로써 관련정보의 수집 및 가격변동성을 미세 조정할 수 있는 수단의 확보라는 차원에서 의미가 크다. 주택금융공사는 향후 유동화를 통해 조달된 저리의 장기대출자금을 무주택자 및 서민들에게 공급함으로써 실수요자의 주택구입을 지원할 수 있다. 투기목적 주택수요자의 투자비용을 상승시켜 주택구입을 투자목적에서 거주목적으로 전환시킬 것으로도 기대된다. 실제로 주택가격의 변동성을 주도하는 참여자들이 투자수요자인 점을 감안할 때 이와 같은 인식의 전환은 궁극적으로 부동산시장의 안정성 제고에 효과적일 수 있다. 기대가 높아지고 있음에도 불구하고 주택금융공사의 설립을 통한 부동산 가격과 금융시장 안정은 지금 정부가 시행하고 있는 투기지역지정 또는 세제개편 등 현행 직접규제에 비해 다소 시간을 필요로 한다. 또한 제도의 시행과 함께 현재 동 시장을 통해 달콤한 이익을 향유하던 시장참가자들이 수익의 축소와 영업구조의 개편 등에 불편을 겪을 수도 있다. 그러나 적절한 환경이 조성되지 않으면 귤도 탱자로 변하는 법이다. 부동산과 금융시장의 안정을 동시에 추구하기 위한 방법은 유일하다. 장기적으로 현재와 같은 불안요소를 해소하고 시장참여자 모두가 적극적인 이해와 협조를 보내줘야 한다는 것이다. <고성수 건국대 부동산학과 교수 >