모기지 론 성공하려면

주택을 담보로 주택저당채권(MBS)을 발행해 장기주택자금을 대출해주는 모기지 론이 25일부터 발매된다. 기본적인 대출만기가 20년이고, 국고채 금리가 기준이 되는 만큼 모기지 론의 도입은 무주택자를 위한 장기저리의 획기적인 주택금융상품이라 할 수 있다.

특히 그 동안 서민들이 주택을 마련할 때 주로 이용하던 주택담보대출과 비교해 봐도 대출자금이 많고 금리상승 시에도 고정금리를 적용 받으며 만기 15년 이상의 모기지론에 대해서는 이자상환에 대해 연 1,000만원까지 소득공제 혜택까지 누릴 수 있어 실수요자에게는 여러 가지로 도움이 되는 게 사실이다. 무엇보다 매월 균등분할상환 방식을 채택하고 있어 집 없는 서민들이 손쉽게 내집 마련에 한발 다가설 수 있는 게 장점이다.

더욱이 MBS 발행으로 조성된 자금이 주택구입자금 대출에 활용됨으로써 주택수요가 늘어나면 결국 건설업체의 주택공급도 증가해 건설시장의 활성화도 기대할 수 있게 된다. 현재 주택담보대출 규모만도 152조원이나 되는 만큼 MBS 시장도 100조원 이상 될 것으로 정부는 내다보고 있다.

하지만 현재 우리가 실시하려는 모기지 론은 부동산 가운데 주택에만 적용한다는 점에서 부분적인 형태를 띠고 있다고 볼 수 있다. 장래에 주택을 건축할 토지를 미리 확보하려는 수요자에게는 도움이 되지 않기 때문이다.

또한 연 6.8% 금리로 가정할 경우 1억원을 대출 받아 20년간 상환할 경우 매월 77만원을 부담해야 하는데 월 대출상환액이 소득의 3분의1을 넘지 않아야 하기 때문에 연봉이 최소 2,800만원 이상이어야 1억원을 대출 받을 수 있다. 따라서 저소득층 서민들이 막연히 생각하듯 아무나 이용할 수 있는 것은 아니다. 연체가 정리되지 않으면 경매를 통해 대출금이 회수되고 대출자는 당연히 신용불량자로 등록된다.

따라서 앞으로 선진국에서처럼 대출기간이 50년 정도로 길어지고 주택감정가격 대비 100%까지 대출되는 상품이 나오려면 주택금융공사와 대출금융회사의 안정적인 운용으로 MBS 시장이 정착되어야 가능할 것이다.

아울러 주택시장의 안정을 도모하려면 수요자 금융인 MBS 제도뿐 아니라 공급자를 위한 개발금융 등도 활성화되어야 할 것이다. 구매자 금융과 함께 주택건설업체를 위한 프로젝트 파이낸싱 등 공급자 금융도 제대로 갖춰져야 안정적인 주택공급이 이루어질 것이기 때문이다.

<최원정기자 [e-mail]>