[실전 재테크] 최초 주택구입자금대출 신혼부부 내집마련 도움

문) 결혼을 앞둔 회사원(31세)입니다. 연봉은 2,400만원이고 약혼자는 1,800만원입니다. 내달 말에 결혼할 예정이며 경기도 의정부에 1억2,000만원 정도 예산으로 신혼집을 구입하려 합니다. 내집마련 자금으로 7,500만원을 갖고 있고 부족한 금액은 대출을 받을 생각입니다. 어떤 대출상품이 유리한 지, 결혼 후 목돈 마련을 위한 재테크 방법을 알려 주세요.

답) 우선 대출상품으로는 정부에서 근로자와 서민의 내집 마련을 위해 지원하는 최초 주택구입자금대출과 근로자ㆍ서민을 위한 주택구입자금 대출은 여러가지 면에서 유리합니다. 태어나서 처음으로 내집을 마련하는 사람에게 지원하는 최초 주택구입자금 대출은 연 6%의 금리로, 분양가격의 70% 이내에서 최고 1억원까지 대출이 가능합니다.

대출기간은 20년이며 상환방법은 최초 1년 동안은 이자만 내다가 2년차부터 19년 동안 원금과 이자를 갚아나가는 방식과 최초 3년 동안은 이자만 내다가 4년차부터 17년 동안 원금과 이자를 갚아나가는 방식 중에서 선택할 수 있습니다.

대출대상 아파트는 서울과 수도권에 거주하는 무주택세대주(단독 세대주 포함)는 전용면적 85㎡ 이하 신규 또는 미분양 주택을 최초로 구입할 경우에만 해당되지만 수도권 이외 거주자는 기존 주택을 매입할 때에도 대상에 포함됩니다.

이 대출은 올해 말까지만 시행하고 주택매매 또는 분양계약일로부터 잔금 지급일 후 3개월이내에 신청해야 합니다. 말씀하신 분양권 전매도 대출대상에 포함되므로 서둘러 신청할 필요가 있겠습니다.

근로자가 85㎡(전용면적 25.7평) 이하 주택취득을 위해 주택을 담보로 금융기관으로부터 10년 이상 장기주택자금대출을 받은 경우 지난해까지는 연간 300만원 이내에서 소득공제를 받았지만, 올해부터는 600만원으로 대폭 늘었습니다.

예를 들어 최초주택구입자금 1억원을 연 6% 금리로 대출받는다면 1년 동안에 상환한 대출이자 600만원을 모두 소득공제 받습니다. 본인의 급여수준에 따라 59만원∼238만원에 이르는 많은 세금을 환급받게 되는 것입니다.

이 경우 실제 부담하는 대출금리는 연 3.6∼5.4%까지 떨어지게 됩니다.

현재 금융기관에서 판매하는 10년 이상 장기대출은 올해 말까지 시행하는 최초주택구입자금과 근로자와 서민을 위한 주택구입자금 그리고 시중은행의 CD(양도성예금증서)연동 대출이 있습니다.

내년부터는 대출기간이 15년 이상일 경우(이미 대출을 받은 사람도 15년 이상으로 대출기간을 연장하면) 소득공제 한도가 1,000만원까지 확대될 예정입니다.

한편 신혼부부, 특히 급여생활자가 목돈을 가장 효율적으로 마련할 수 있는 방법은 장기주택마련저축에 가입하는 것입니다. 이 상품에 가입하면 주민세를 포함해 16.5%나 되는 이자소득세가 비과세되고, 만 18세 이상 무주택자나 전용면적 85㎡(25.7평)이하 1주택 소유자로서 배우자나 부양가족이 있는 세대주가 가입할 경우에는 연간불입액의 40%(최고 300만원)를 소득공제 받습니다.

예를 들어 매월 62만 5,000원씩 불입한다면 연말에 300만원을 소득공제 받게 되고 세대주의 급여수준에 따라서는 최저 29만원부터 많게는 119만원까지의 많은 세금을 돌려 받습니다. 금리는 은행별로 차이가 있지만 대략 4~5%대이며 7년 이상 불입해야 비과세혜택이 주어지는 점이 다소 부담스럽습니다.

내년부터는 세대주만 가입이 가능하므로 비세대주가 될 약혼녀께서는 올해 말까지 통장만이라도 가입해 두는 것이 좋습니다.

세금우대저축은 10.5%의 세율만 적용되며 신협과 새마을금고에서 판매하는 예탁금은 1인당 2,000만원까지 1.5%(2004년부터는 6%, 2005년부터는 10.5% 세율 적용)의 농특세만 내면 되기 때문에 목돈을 굴리거나 모을 때 유리합니다.

서춘수 조흥은행 재테크팀장

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