Q : 62세 은퇴자입니다. 저는 다행히 공무원으로 은퇴해 매달 280만원 가량의 연금을 받습니다. 부부 생활비로 250만원을 사용하고 있고, 건강보험료 20만원, 통신비 10만원으로 저축은 없는 상태입니다. 매달 큰돈이긴 하지만 부부생활비로 사용해야 하는데다, 아직 아이가 대학원에 다니고 있어 경제적 독립을 완전히 못 한 상태입니다. 가족이 사는 집은 있고 2억5,000만원 정도 저축이 있습니다. 저금리라 이자 수익이 얼마 없어 투자처를 찾고 있습니다. 지인한테 듣기로 소형 오피스텔, 소형 연립주택 등을 구매할 수 있다고 하던데, 원룸 등을 매입해 월세를 받는 방법을 고민하고 있습니다. 노후 준비를 자식에게 맡길 수도 없고 소형 수익형 부동산으로 노후 준비를 하려고 합니다. 지역을 잘 고르면 2억5,000만원으로 오피스텔을 살 수 있다고 하는데 부채 없이 한 채를 사는 게 나을까요? 아니면 저금리인 만큼 레버리지를 이용해 더 작은 규모의 2채를 사라는 의견도 있는데 어느 쪽이 더 나은 선택인지 궁금합니다. 부부 노후준비를 위한 수익형 부동산 투자 방법을 여쭙습니다.
월세 받아 대출이자 내도
매월 70만원 가량 순수익
인근지역 공급과잉 여부
공실률 등 잘 따져보고
매각차손 가능성 살펴야
A : 주변에서 많이 들으셨겠지만, 오피스텔은 매매차익보다는 저금리 상황에서 금융자산의 현금흐름을 대신하는 성격이 강합니다. 그리고 단순 비교를 해도 기준금리가 1.25%인 현실에서 오피스텔의 수익률 4~5%는 분명 장점이기 때문에 최근 공급물량이 과다하다는 지적에도 불구하고 꾸준한 투자처로서 관심을 받고 있는 이유이기도 합니다.
하지만 분양광고의 단순 산술 수익률보다는 오피스텔 투자 시에는 취득세와 재산세, 임대시 공실률과 공실 기간에 따른 관리비 지출, 매각시 매매차손 가능성, 그리고 임차인을 교체할 때마다 발생 되는 중개수수료, 유지보수비용 등 세부적인 항목까지 고려해서 정확한 수익률을 계산해야 합니다.
또한 대출을 통한 레버리지 효과로 1채의 가격으로 2채를 투자할 수 있다는 부분에서는 대출이자율을 현재의 금리로 임대수익을 계산하는 것보다는, 앞으로 지금보다 약 2% 정도의 대출금리가 더 오를 수 있다는 가정을 하는 것이 안전하겠고 전체시장의 공급과잉을 고려해 일정 기간은 공실 기간도 감수 할 수 있는 식의 보수적 수익률을 바탕으로 투자의사 결정을 하시길 바랍니다.
역세권이나 학교, 사무실, 기관 등이 밀집된 지역의 공실 가능성이 상대적으로 낮을 것입니다. 또 1~2인 가구의 증가 효과도 있겠지만 오피스텔의 최근 4년간의 물량공급은 그 직전 4년도보다 3.7배 많은 수준입니다. 그로 인해 공급에 비해 수요가 미미한 지역에서는 수익형 부동산의 원래 목표인 안정적인 월세 비중을 줄이고 보증금 비율을 높여서라도 임대를 하는 이상 현상도 감지되고 있습니다. 물건 선정시 지역과 위치선정은 생각하는 것 이상으로 매우 중요한 부분이라고 하겠습니다.
지역과 위치 선정 시에도 관리비가 상대적으로 높은 오피스텔을 대체할 수 있는 소형연립이나 다세대 원룸이 주변에 얼마나 분포해있는지도 주요 고려대상입니다. 의뢰인께서 가진 2억5,000만원을 자본금으로 1억,5000만원 정도를 대출받는다면 소형연립주택을 2채 정도 보유하는 게 가능할 것으로 생각됩니다. 소형연립의 경우 안정적으로 월세를 한 채 당 50만원 정도 받을 수 있는데 2채에 대출이자 30만원을 감안해도 실수익 70만원을 확보할 수 있습니다. 소형연립의 경우 상대적으로 오피스텔보다 가격 상승의 여지도 있어 가격 하락에 대한 부담도 덜합니다. 그러면 실소득으로 70만원 정도가 생기는데, 이를 적금 등을 통해 향후 여유자금으로 저축하십시오.
첫 번째로 분양업자에게 받은 최초 분양물량에 대해서는 2018년 말까지 주택임대사업자로 등록시 면적에 따라 취득세와 재산세의 감면 혜택이 주어집니다. 의무보유기간은 4년이지만 임대사업자로 등록하면 취득세(4.6%)와 재산세 감면으로 투자원금을 줄일 수 있어 실질임대수익을 높일 수 있고 지금 거주하고 있는 주택의 1가구 1주택 양도차익 비과세 혜택도 유지할 수 있습니다. 2,000만원 이하 임대소득의 경우 2018년까지는 비과세, 2019년부터 14%의 분리과세가 적용됩니다.
두 번째로 오피스텔은 각 층이나 방향마다 분양가가 다릅니다. 오피스텔은 자본이득보다는 내 투자원금대비 임대수익률을 높이는 것이 중요하므로 임대에 큰 문제가 없고 고층이나 저층의 임대료가 비슷한 경우라면 고층에 비해 분양가가 낮은 중저층을 분양받아 임대수익을 높이는 것도 점점 하락하는 임대수익률을 방어하는 방법이 될 수 있습니다.
그리고 모든 지역과 오피스텔에 적용되지는 않겠지만 오피스텔 투자를 처음 접하신다면 향 후 매각 용이성을 감안해 분양가가 지나치게 높지 않은 원룸투자를 추천합니다.
마지막으로 임대료나 공실률보다 중요한 매각차손 가능성이 적은 오피스텔이나 원룸을 선택하는 것이 무엇보다 중요합니다. 아무리 임대 수익이 좋아도 향 후 매각시 해당 지역의 입지여건이 변해 매각손이 발생한다면 결국 그 동안의 임대료는 임대수익이 아닌 내 투자원금을 분할 인출하는 결과가 될 수 도 있습니다. 선택하려는 물건의 주변 지역의 개발 가능성, 교통여건의 변화, 주요 사무실, 학교, 기관의 입지여건 변화 가능성, 수요자의 소득 수준, 내가 선택한 물건의 대체자산 등장 가능성 등 많은 변수를 고려할 필요가 있습니다.
더불어 의뢰인은 현재 수입과 지출이 일치되는 상황을 감안한다면 2억5,000만원의 금융자산 중 일정 부분은 예비자금 용도로 지속적으로 보유할 것을 권해드리고 레버리지를 위한 대출은 3년 내 발생하는 중도상환수수료를 감안해 대출상환계획을 세우면 좋겠습니다.
정성원 신한 PWM잠실센터 차장·공인중개사
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