누구나 한번쯤은 임대사업자가 되어 세를 받으면서 노후를 여유롭게 보내는 꿈을 꾼다. 특히 은퇴하고 일정한 직업이 없는 이들 사이에서 매달 꼬박꼬박 수익을 안겨주는 임대용 부동산 투자가 인기를 끌고 있다.
얼마 전 서훈 국가정보원장의 국회 인사청문회에서 그의 부인이 상가 임대업을 하는 것을 두고 갑론을박이 벌어진 것은 우리 사회에서 지위 여하를 막론하고 임대사업에 대한 관심이 높다는 의미이기도 하다. 당시 서 원장은 임대업에 대해 “생활수단이나 노후수단으로 할 수 있다”는 견해를 밝히기도 했다.
상가를 구입해 임대하는 경우 의무적으로 임대사업자 등록을 해야 하고 등록하지 않으면 일정한 제재 규정이 있다. 반면 주택을 구입해 임대하는 경우 임대사업자 등록은 필수가 아닌 선택사항이다. 주택임대사업자로 등록하는 경우 관할 구청과 관할 세무서에 모두 해야 한다.
이 때문에 정부는 2015년말 기준으로 임대용 주택이 766만7,000호에 이를 것으로 추정하고 있지만, 이중 등록된 임대주택은 193만7,685호로 4분의 1에 불과한 상황이다. 지방자치단체에 임대사업자로 등록한 사람은 13만8,230명으로 1인당 평균 14호를 보유하고 있는 셈이다.
다만 정부에서 등록한 임대사업자들에게 주택 매입시 대출을 지원하고 각종 세제 혜택을 주면서 임대사업자로 등록하는 사례가 늘고 있다. 지난 2011년 4만8,435명에 불과했던 등록 임대사업자 수는 2015년에는 3배 가까이 증가했다.
이런 가운데 최근 당정이 다주택자에 대해 임대주택사업자 등록을 의무화하는 방안을 추진하는 한편 주택임대소득에 대한 과세 강화에 나설 것으로 알려져 주목된다. 문재인 정부가 서민주거안정을 위해 검토중인 것으로 알려진 ‘전월세상한제’의 안착을 위해서도 주택 임대현황을 파악하는 것이 중요한데, 임대사업자 등록 의무화를 통해 가능하다는 분석도 있다.
이에 대해 음성화된 임대소득을 양지로 끌어내 과세 투명성과 전월세 시장을 안정화하는 측면도 기대할 수 있지만, 집 주인의 세 부담이 임대료에 전가돼 임대료 상승으로 이어질 것이란 우려의 목소리도 나온다. 등록을 의무화하면 다주택자들의 임대소득 노출이 불가피해 그만큼 세 부담이 늘어나고 국민연금과 건강보혐료 부담도 커진다. 이 때문에 임대사업자 등록이 오히려 위축되거나, 매도 심리를 부추길 가능성도 제기된다.
이 때문에 정부가 일률적인 규제에 나서기 보다는 임대사업자 등록을 유도할 수 있는 인센티브를 확대해 시장의 선택에 맡기는 것이 바람직하다고 전문가들은 지적한다. 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 “다세대나 다가구 주택을 보유한 임대사업자들의 가장 큰 고충은 보일러나 수도관 파열 등 각종 수리비 부담이 크다는 것”이라면서 “수리비의 일정 부분을 정부에서 지원해주거나 과표에서 수리비를 공제해주는 등 혜택을 늘려줄 필요가 있다”고 말했다.
현재 정부는 주택 임대사업자로 등록하면 주택 면적과 임대 기간에 따라 주택을 건설하거나 매입할 때 주택도시기금 대출을 지원해주고 있다. 또 양도세와 소득세, 법인세, 취득세, 재산세 등에 대해서도 면제 내지 감면 등의 혜택을 주고 있다. 각각의 세목 별로 주택 수, 주택 공시가격, 주택 면적, 임대료 인상, 의무임대기간 등 요건이 다르기 때문에 세금 효과를 고려해 판단하고 등록여부를 결정하는 것이 좋다고 전문가들은 조언한다. /노희영기자 nevermind@sedaily.com
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