2018년 수익형 부동산 시장은 ‘옥석 가리기’가 본격화될 것으로 전망된다. 금리 인상, 입주물량 증가, 상가 등에 대한 대출 규제강화 등 부담 요인이 내년에 커지기 때문이다. 아파트 시장에서 ‘똘똘한 한 채’의 중요성이 커지는 가운데 수익형 부동산 시장에서도 ‘똘똘한 상가’ ‘똘똘한 오피스텔’이 화두가 될 것으로 보인다.
그동안 수익형 부동산 시장을 견인해온 것은 초저금리였다. 예금 이자가 워낙 낮아 상대적으로 수익률이 높은 상가와 오피스텔에 투자자들이 몰렸다. 대출금리도 쌌기 때문에 대출을 받아 투자를 하면 ‘레버리지 효과’까지 누리를 수 있었다. 그러나 2017년 한국은행이 금리 인상을 시작한데다 2018년 미국 연방준비제도(Fed·연준)가 세 차례 금리 인상을 예고한 상태여서 한국 역시 그에 준하는 금리 인상이 불가피할 것으로 전망된다.
다만 금리 인상 속도가 빠르지 않고 아직은 저금리 기조가 당분간 지속될 것이라는 점에서 은행 이자보다 높은 월세를 따박따박 주는 수익형 부동산이 은퇴자들이나 월급쟁이들이게 효자 노릇을 할 것이라는 점은 2018년도 마찬가지다. 특히 주택시장에 대한 규제가 강해지면 여유자금을 투자할 곳이 마땅치 않기 때문이다. 부동산컨설팅 업체 ‘도시에자연’의 이용곤 대표는 “금리는 여전히 낮고 보유세 인상 등으로 인해 주택 투자에 대한 수익률 하락 가능성이 커지면서 수익형 부동산에 대한 관심은 여전히 높을 것”이라며 “그러나 대출 규제와 공급과잉으로 인해 수익형 부동산 시장에서도 ‘옥석 가리기’가 진행될 것”이라고 내다봤다.
오피스텔은 투자 규모가 1억원 안팎의 ‘비교적’ 소액이기 때문에 투자자들이 대부분 자기자본으로 투자하는 경우가 많다는 점에서 대출규제나 금리 인상이 오피스텔 시장에 미치는 여파가 크지 않을 것이라는 게 전문가들의 전망이다.
그러나 2018년 입주 물량이 많다는 점은 유의해야 한다. 부동산114에 따르면 2018년 전국 입주량은 7만3,787실로 2017년의 4만9,951실 대비 47%나 급증한다. 서울은 1만2,500여실로 2017년 대비 22%가량 줄어드는 반면 경기도권에서 입주량이 몰려 있다. 경기·인천 지역은 총 3만2,729실이 준공될 예정으로 2017년 대비 86%나 급증한다. 지역별로는 시흥(6,599), 하남(4,107) 수원(4,329)에 집중돼 있다. 서울에서 송파(2,317), 마포(2,513) 등에서 입주가 상대적으로 많다.
한편 상가시장은 대출규제와 금리 인상 영향이 클 것으로 예상된다. 정부는 2018년부터 부동산임대사업자의 상환능력을 심사할 때 임대업 이자상환비율(RTI)을 적용해 대출심사를 엄격히 할 방침이다. 상가의 경우 투자규모가 크고 수익률을 높이기 위해 대출을 끼고 사는 경우가 많기 때문이다.
이에 따라 상가의 경우 투자자들이 보수적으로 접근해야 한다는 게 전문가들의 조언이다. 특히 상권이 활성화되지 않은 분양상가의 경우 공실 우려가 크고 입주 이후에도 소유주들이 재계약시 임대료를 낮춰주는 경우가 많기 때문이다.
이 대표는 “상가의 최대 리스크는 공실”이라며 “전문투자자가 아닌 일반 투자자들은 권리금이 붙어 있는 안정적인 상가 위주로 접근해야 한다”고 말했다.
/이혜진기자 hasim@sedaily.com
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