국토교통부가 발표한 재건축 초과이익환수제 시뮬레이션에 대한 논란이 뜨겁다. 당장 세금 폭탄을 맞게 된 조합뿐만 아니라 감정평가사 등 도시정비 업계 전문가들도 국토부의 시뮬레이션 결과를 선뜻 이해하기 힘들다는 반응이다.
초과이익환수 부담금 산정에 있어 가장 중요한 것은 ①준공 시점 주택가액 ②개시 시점 주택가액 ③정상주택 가격 상승분 ④공사비 등 비용 등 4가지 항목이다. 요컨대, 재건축 기간 동안 오른 집값에서 평균적으로 오른 집값과 각종 비용을 제외한 개발이익의 최대 절반을 내놓도록 하는 게 이 제도의 취지다. 이 중에서 가장 논란이 적은 항목은 개시 시점 주택가액이다. 이는 조합 추진위 설립 시점 또는 준공 10년 전 공시가격이므로 이미 정해진 사항이기 때문이다.
문제는 나머지 세 항목이다. 어떻게 추정하느냐에 따라 부담금 액수가 크게 차이 날 수 있다. 반포주공 1단지 3주구의 경우 재건축 조합의 시뮬레이션에 따르면 1억원 이하의 부담금이 발생할 것으로 예상됐다. 그러나 21일 국토부가 발표한 자료상 단지명이 적시되지는 않았으나 부담금이 8억4,000만원으로 가장 높을 것으로 추정되는 단지는 반포주공 1단지 3주구로 보인다. 일각에서 제기되고 있는 개발이익이 큰 반포주공 1단지 1·2·4주구 등이 포함된 게 아니냐는 추측은 사실이 아니라고 국토부는 밝혔다.
정부와 조합 간 추정치가 이같이 벌어지는 이유는 이 세 항목에 대한 추정 근거가 다르기 때문이다. 제일 큰 차이는 준공 시점의 집값을 어떻게 추정하느냐다. 임대주택이 없는 반포주공 3주구는 조합원 분양 주택가격과 일반분양 가격이 결국 종료 시점의 주택가액이다. 핵심은 일반분양가인데 조합 측이 산정 기준으로 삼은 일반분양가는 4,500만원이었다. 조합원분의 준공 시점 공시가격은 일반분양가의 현실화율(75%)을 고려해 책정했다. 그러나 국토부가 일반분양가를 얼마로 했는지, 입주 시점에 가격을 얼마로 추산했는지, 조합원분양분의 공시가격 현실화율을 얼마로 했는지 알 길이 없다.
또 하나 조합과 국토부 간 차이가 벌어지는 이유는 공사비다. 전문가들은 국토부가 공사비 표준건축비 등을 기준으로 낮게 잡았을 것으로 보고 있다. 도시정비 전문 감정평가사는 “최근 강남권 아파트의 경우 공사비가 3.3㎡당 500만~550만원까지 올랐고 초고층의 경우 600만원까지도 갈 수 있는데 국토부가 과연 공사비를 얼마로 책정했는지 모르겠다”며 “결국 일반분양가와 공사비 추정치를 얼마로 하느냐에 따라 부담금은 크게 달라질 수 있다”고 말했다.
그러나 이번 국토부 추정치가 크게 부풀려진 수치는 아니라는 분석도 있다. 재건축 조합들이 계산한 시뮬레이션은 시일이 다소 경과된 경우가 많은데 강남 집값은 지난 하반기부터 올해 초까지 급격하게 올랐기 때문이다. 한 대형건설사 임원은 “지난해 하반기부터 강남 신축아파트 및 재건축 단지가 수억원씩 올랐는데 대략적으로 상승분의 절반이 부담금에 해당한다고 보면 정부의 추정치가 그렇게 무리한 수준은 아니다”라는 분석을 내놓기도 했다. 국토부 역시 보수적으로 계산했다는 입장이다. 국토부가 이번 계산의 근거로 삼은 향후 집값 상승률은 대략 2%를 조금 넘는 수준이다. 조합 측이 추정한 2~3%대와 비슷한 수준이다.
다만 현재 추진위 단계인 재건축 단지들은 오히려 향후 집값 상승에 따른 개발이익이 크지 않아 부담금이 작을 수 있다는 전망도 나온다.
결국 국토부에서 구체적인 산정의 근거를 공개하지 않는 이상 이 같은 논란은 계속될 것으로 전망된다. 권순형 한성대 부동산연구소장은 “정부가 산출 근거를 공개하고 수요자들이 따져볼 수 있게끔 해야 한다”고 말했다.
/이혜진기자 hasim@sedaily.com
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