서울 마포구의 한 공인중개사는 최근 손님 A씨로부터 다소 황당한 의뢰를 받았다. 아현동 재개발 예정지 내 연립 등 2주택을 보유하고 A씨는 같은 가격으로 맞교환을 할 수 있는 같은 재개발 구역 내 물건을 찾아달라고 했다. A씨는 앞으로 더 오를 것 같아 이 주택을 계속 보유하고 싶지만 향후 아파트가 지어졌을 때 팔면 양도차익이 큰데다 중과세까지 되면 세금 부담이 너무 커질 것을 우려했다. 이달 말까지 맞교환으로 소유권을 이전 등기하면 그동안의 시세차익에 대해서만 중과되지 않은 양도세를 물고 이후에는 오는 4월부터 오른 시세차익에 대해서만 세금을 내면 된다는 게 A씨의 논리였다. 일종의 양도세 중간정산인 셈이다. 이 공인중개사는 “‘마땅한 매물이 없다’며 손님을 돌려보냈지만 양도세를 줄이려고 이 정도까지 궁리하는구나 싶어서 놀랐다”고 말했다.
4월1일 양도세 중과 시행 보름여를 앞두고 다주택자들이 막판 절세 방안 찾기에 총력을 기울이고 있다.
정부가 지난해 8·2부동산대책을 통해 조정대상지역에서 매도할 경우 양도소득세를 2주택자의 경우 10%포인트, 3주택자 이상은 20%포인트 중과하기로 예고한 상황에서 대부분의 다주택자들은 똘똘한 1~2채로 압축했거나 임대주택등록을 마쳤다. 국토교통부에 따르면 서울을 포함한 수도권의 2월 주택거래 건수는 4만538가구로 전년 동기 대비 42.9%가 증가했다. 특히 고가 아파트가 몰려 있는 서울 강남권과 목동 등의 주택거래도 급증했다. 강남구(1,722건), 송파구(2,028건), 양천구(1,170건), 용산구(1,188건)는 전년 동기 대비 2.4~4.9배나 증가했다.
그러나 중개업소들에 따르면 다주택자 중에는 그동안 선뜻 매도 결정을 못 내리다가 뒤늦게 마음이 변해 ‘3월 잔금 조건’을 걸어 급매로 내놓은 사례가 다수 있다. 강남 M공인의 한 관계자는 “팔 사람은 이미 다 판 듯하지만 여전히 큰 재건축 단지별로 1~2건 정도는 급매물로 나와 있다”면서 “증여나 임대등록을 하려다가 시장 분위기가 안 좋아지니 막판에 마음을 바꿔 가격을 호가보다 수천만원 낮춰 3월 잔금 조건으로 나온 경우가 있다”고 귀띔했다.
일반적으로 급매물이라 하면 시세 대비 3% 안팎으로 할인한 매물인데 지금은 워낙 시일이 촉박해 6~8% 싸게 내놓는 경우도 있다. 상계동 주공 인근의 한 중개업소 관계자는 “지난달부터 3,000만~4,000만원씩 할인된 4억원 중후반대 다주택자 매물이 간혹 나오게 되면 1~2주 만에 바로 소진됐다”며 “우리 중개업소에서만 이달 30일에 3건의 잔금을 치를 예정”이라고 말했다.
심지어 3월 말까지 거래를 마치기 위해 ‘선등기 후잔금’을 치르는 경우도 있다. 광장동의 한 중개업소 관계자는 “매수자가 자금 마련에 시간을 더 달라고 요청했더니 잔금은 4월 말에 치르기로 하고 대신 현재 거주 중인 집주인과 전세계약을 맺는 조건으로 우선 30일까지 소유권 이전 등기 신청하기로 했다”며 “다주택자인 집주인이 양도세 중과 전에 거래를 완료하기 원해 조건을 양보했다”고 말했다. 세법상으로 잔금일 또는 소유권 등기이전 접수일 중 더 이른 날이 거래일로 인정된다.
임대주택으로 등록하며 아예 장기 보유를 선택하는 다주택자도 많다. 다음달부터는 임대주택사업자로 등록해도 세제혜택을 받기 위한 의무임대 기간이 5년에서 8년으로 대폭 늘어나 이달까지 등록을 서두르는 다주택자들로 인해 구청마다 아침마다 줄이 이어지는 진풍경이 연출되고 있다. 강남구청의 한 관계자는 “지난달에 임대주택등록 업무를 전담하는 팀을 별도로 편성했다”며 “해당 팀 직원들은 요즘 매일 야근을 하고 있다”고 토로했다. 국토부에 따르면 지난 2월 신규 임대주택사업자 등록은 9,199명으로 올해 1~2월에만 1만8,512명에 달했다.
최근에는 8년 공공임대를 고려하는 다주택자도 의외로 많다는 게 세무사들의 설명이다. 내년부터는 장기보유특별공제율 70%를 적용받을 수 있기 때문이다. 황재규 신한은행 미래설계센터 세무사는 “전용면적 85㎡ 이하인 경우 시세차익에 대한 금액제한 없이 혜택을 받을 수 있기 때문에 특히 강남권 고액 아파트를 보유한 자산가들의 관심이 크다”면서 “보유세가 강화될 경우 내후년쯤 고지서를 받아보고 마지못해 임대사업자를 내려는 자산가들도 많을 것으로 본다”고 설명했다.
‘정권 바뀌면 모른다’며 처분도 임대등록도 안 하고 버티기 모드에 들어간 다주택자도 많다는 게 업계 관계자들의 전언이다. 업계의 한 관계자는 “노무현 정부 때 다주택자를 압박하는 초강력 규제가 나왔지만 이명박 정부가 들어서자 곧바로 규제가 완화됐다”면서 “정권이 바뀌면 경기부양을 위해 부동산 규제를 풀 수밖에 없다는 것에 일부는 주목하고 있다”고 밝혔다.
/이혜진·이주원기자 hasim@sedaily.com
< 저작권자 ⓒ 서울경제, 무단 전재 및 재배포 금지 >
hasim@sedaily.com
